北京房产律师谈出卖人一房二卖违约案例。本案中原告虽然是本案的胜诉人，但本律师认为本案原告任然是受害人，所以购买存量房是一个有风险的事情，稍微处理不好将会有相当大的风险，现本律师先简要介绍一下案情。一、原告和被告于2016年签订《房屋买卖合同》约定购买被告房屋价款155万，合同签订后原告支付了定金155万。二、2017年北京房价大涨被告想提价被原告拒绝，后被告将房屋卖给案外人并过了户（显然被告的行为属于一房二卖），此时原告起诉过户无效，但是法院查明第三人为善意驳回了原告的诉讼请求。三、无奈原告只能起诉被告解除合同并要求按照合同约定承担违约金，法院支持了原告的诉讼请求。
本律师提示，本案中原告是受害人即使法院完全支持了原告的诉请，原告也还是有损失。但是本律师再次说明的是，房屋买卖合同中一旦出卖人一房二卖，法院一般会支持已过户的（除非非善意第三人，但是一般都是善意第三人的多）。所以一旦签订合同要进款做网签，这样可以预防一房二卖的情况。另外本律师也建议买房是大事，买房前最后咨询一下律师。
北京市朝阳区人民法院民事判决书
(2018)京0105民初85377号
原告：祝敏，
被告：杨学银，
第三人：杨军，
原告祝敏（以下称姓名）与被告杨学银（以下称姓名）、第三人杨军（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
祝敏向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除祝敏与杨学银于2016年8月13日签订的房屋买卖合同及补充协议；2、判令杨学银及杨军返还祝敏已付房款35万元；3、判令杨学银支付违约金31万元。事实和理由：2016年8月13日，我与杨学银签订了房屋买卖合同，约定杨学银将其所有的位于北京市朝阳区东柳西里21号楼1单元某房屋（以下简称涉案房屋）转让于我，房屋及相关配套设施共计155万元。同日，双方签订了补充协议，约定签约当日我向杨学银支付定金35万元。杨学银待房屋产权证办理后五日内通知我，并协助我办理房屋产权登记的转移手续。上述合同及补充协议签订后，我依约履行了付款义务，但杨学银却将涉案房屋转卖他人并已过户至他人名下。现双方之间的房屋买卖合同已无法继续履行，故诉至法院，望判如所请。杨学银及杨军均未到庭应诉，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理查明认定如下事实：杨学银与杨军系父子关系。2016年8月13日，杨学银（出卖人、甲方）与祝敏（买受人、乙方）签订《房屋买卖合同》（含《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》等），约定杨学银将涉案房屋出售给祝敏，房屋建筑面积47．3平方米，房屋总价款155万元（包括房屋成交价71万元及家具家电、装修装修配套设施作价84万元）。乙方于2016年8月13日向甲方支付定金35万元。甲方承诺积极配合取得交易房屋的房屋所有权证，且在取得房屋产权证后5日内通知乙方、满懿（北京）房地产咨询有限公司（即丙方），并积极配合办理房屋产权转移登记手续。乙方应于签订合同当天将第一笔购房款35万元以自行支付的方式支付给甲方；乙方应于甲乙双方交税当日将第二笔购房款120万元以自行支付的方式支付给甲方。甲乙双方应于双方交税后丙方预约共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。甲方应于乙方石景山出售房屋腾房后将诉争房屋交付给乙方。甲乙双方同意，双方应于过户后3个工作日内自行办理物业交割手续。关于违约责任，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任：……（6）将交易房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；丙方已收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。上述合同签订当日，祝敏根据杨学银指示将35万元房款支付至杨军账户内。庭审中，祝敏表示2016年11月开始其多次要求杨学银继续履行合同，并办理诉争房屋的交付事宜，但杨学银拒绝办理，并提高总房款，祝敏予以拒绝。2017年1月祝敏起诉至北京市朝阳区人民法院，以杨学银、杨军作为共同被告，要求：“1、判令二被告继续履行双方之间的房屋买卖合同；2、判令二被告协助办理涉案房屋的产权变更手续；3、判令二被告支付原告租房费用27 000元；4、判令二被告支付原告违约金36 425元。”2018年3月15日，北京市朝阳区人民法院出具（2017）京0105民初42309号民事判决书，查明：“涉案房屋于2017年1月登记为杨学银所有。2017年5月，杨学银与案外人马涛签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋出售给了马涛。2017年5月，涉案房屋的所有权人由杨学银转移登记为马涛。2017年6月，涉案房屋被设立抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司北京市分行。”并认定：“涉案房屋已经转移登记至案外人马涛名下，原告与杨学银签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，故原告要求继续履行《房屋买卖合同》、办理产权转移登记手续的诉讼请求本院不予支持。原告于双方之间的合同继续履行的前提下主张的违约金及损失，本院亦不予支持。”判决：“驳回原告祝敏的全部诉讼请求。”祝敏不服判决，提出上诉。北京市第三中级人民法院于2018年7月11日作出（2018）京03民终8277号民事裁定书，准许祝敏撤回上诉。现祝敏以杨学银违约为由起诉至本院，要求解除合同、返还房款并支付违约金。为此，祝敏提交了房屋买卖合同、转账凭证等相关材料。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，祝敏与杨学银签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因《房屋买卖合同》系杨学银与祝敏所签，杨军并非合同当事人，祝敏要求杨军承担合同相应的义务于法无据，本院不予支持。现涉案房屋已经转移登记至案外人马涛名下，祝敏与杨学银签订的《房屋买卖合同》无法继续履行，祝敏要求解除合同并返还购房款，于法有据，本院予以支持。关于合同解除时间，祝敏于2018年7月起诉至本院，本院于2018年11月24日向杨学银、杨军公告送达了起诉状，送达之日为合同解除之日。根据合同约定，杨学银将涉案房屋出售给第三方，构成根本违约，其应当向祝敏承担违约责任，并按照合同约定的标准向祝敏支付违约金。故祝敏要求杨学银支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。杨学银、杨军经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告祝敏与被告杨学银于二〇一六年八月十三日签订的《房屋买卖合同》及补充协议于二〇一八年十一月二十四日解除；二、被告杨学银于本判决生效后七日内退还原告祝敏房款三十五万元并支付原告祝敏违约金三十一万元；三、驳回原告祝敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10400元，由被告杨学银负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费260元，由被告杨学银负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。