北京知名房产律师本案在房屋买卖合同纠纷中有一定难度，因为本案涉及到福利房购买的问题。本案的胜诉也是因为在诉讼中做了大量的工作，并找对了诉讼思路，现本律师简要陈述一下案情。一，原告与被告均是农业银行深圳宝安支行的员工，故本案涉及到的是福利购房的问题。二、被告曾和第三人签订合同购买涉诉房屋（未向第三人支付房款，但已经将房屋过户到被告名下），但是合同约定如果被告调离单位必须交还房屋，后被告调离了单位，并交还了房屋，但未将房屋过户回来。三、后第三人为了解决原告的住房问题被告将房屋交还原告后，并与原告签订购房合同，将房屋出售给原告原告支付了房款，签订了合同第三人也将房屋交付给了原告。但就是没有办理过户（当时是让被告直接过户给原告，但这么多年被告一直没有办理）。后原告起诉被告并追加银行为第三人，最终法院支持了原告的诉讼请求，即被告配合原告过户。
本律师认为，本案原告的胜诉取决于以下几个方面，一、原告和第三人有合同并向第三人支付了购房款。二、二十多年来原告一直占有着房屋，要求继续履行符合常理。三、被告无任何证据证明向第三人支付了房款（被告答辩时说因为付了款，所以不同意配合，另外本案中被告和第三人间没有解除协议，这是法律手续的缺失），四、第三人认可原告的购房行为。上述是本律师提炼原告胜诉的原因，在诉讼中原告也按照该思路进行诉讼。但是根据本案本律师提示，买房一定要尽快过户否则后续法律风险不可知，本案中如果被告将房屋过户给了案外人，原告的风险就很大了。
广东省深圳市宝安区人民法院民事判决书
（2017）粤0306民初27623号
原告（反诉被告）：郭锦洪，
被告（反诉原告）：邱瑞雄，
第三人：中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行，住所地深圳市宝安区建安一路50号，统一社会信用代码：91440300G34777447E。 负责人：房一明。 委托诉讼代理人：段婷婷，系该公司员工。
原告（反诉被告）郭锦洪诉被告（反诉原告）邱瑞雄房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并追加中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行作为第三人，公开开庭进行了审理。原告郭锦洪诉称，1994年5月25日原告与任职的中国农业银行宝安支行签订《职工住房买卖合同》，农业银行宝安支行为卖方，原告为买方，将位于宝安区××区××房，面积67.95平方米的房产以职工福利房的价格14039.26元卖给了原告。这种房屋买卖属政策性的住房改革，这一合同是经宝安区住房制度改革办公室批准的，房价亦是房改办计算出来的。原告购买了该房后，从1994年起就一直使用、管理该房，但未去房产登记部门办理房地产证。前几年欲去办理房地产证时，发现该房屋是登记在被告邱瑞雄名下的。经查，邱瑞雄原亦是农业银行宝安支行的职员，农业银行宝安支行于1991年12月20日亦是据房改政策，将该房卖给了邱瑞雄，但同时签订了《深圳市经济特区职工住房买卖补充合同》规定买方调离农行时，必须将购买的农行的住房交回农行，房款按有关规定办理。邱瑞雄于1992年6月办理了该房屋的房产证，但在1994年前由于某种原因，被告离开了农业银行宝安支行，所以该房被农业银行宝安支行收回，然后再将该房分配给原告购买的。原告为该房权利更有保障，曾多次请求给予协助办理过户手续，被告均拒绝，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：被告协助原告将位于宝安区××区××房过户至原告名下。被告邱瑞雄答辩称，1、原告与农业银行宝安支行签订的职工住房买卖合同无效，被告于1991年12月20日就涉案房屋与农业银行宝安支行签订了职工住房买卖合同，且已支付了全部购房款人民币21286.52元，并于1992年6月10日办理了房产证，根据物权法相关规定，被告应为涉案房产实际所有权人。1994年9月25日，原告和农业银行宝安支行在未通知被告的情况下，擅自将涉案房屋再次卖给原告，属于无权处分。2、原告虽然与农业银行宝安支行签署了职工住房买卖合同，但是其并未取得房产证，其行为是非法占有使用，涉案房屋应为被告所有，被告没有义务协助原告将涉案房屋过户至原告名下，其与农业银行宝安支行就涉案房屋的买卖合同关系应另案起诉。被告邱瑞雄反诉称，1991年12月20日，被告与农业银行宝安支行签订《职工住房买卖合同》，被告以人民币21286.52元价格购得位于宝安区××区××房，并于1992年6月10日办理房产证，后被告从农业银行离职。1994年5月25日，农业银行宝安支行与原告又签订《职工住房买卖合同》，将属于被告所有的涉案房屋出卖给原告，涉案房屋被原告占有使用长达23年之久，被告认为，其已经合法取得涉案房屋的所有权，并办理了房产证，为房屋所有权人，农业银行宝安支行没有权利处置涉案房屋，原告没有任何理由占有使用涉案房屋。因此，为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、原告搬离涉案房屋并向被告返还房屋；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由原告承担。原告针对反诉答辩称，被告与宝安支行签订的合同应当解除，被告应当把房屋交还给农行，且被告没有履行合同，被告是120期付清房款的，至今没有付清。第三人中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行述称，一、其同意在被告注销权属登记后，协助原告办理过户手续。二、第三人已于1992年与被告解除劳动合同，根据当时签订的住房买卖合同及补充合同约定，被告应退还房屋给第三人，并在当时返还了房产证及住房钥匙给第三人，但被告却迟迟未办理房屋注销登记，造成房产一直登记在被告名下；三、被告并未交齐房款，也未补齐办理房屋所有权缴纳的差价，因此并未获得该房屋的所有权。经审理查明，1991年12月20日，中国农业银行深圳市宝安支行作为卖方（产权单位），与作为买方（宝安县职工）的被告邱瑞雄签署了一份《深圳市宝安县职工住房买卖合同》，约定如下：1、卖方拥有住房座落在深圳市宝安县城十九区六十九幢C607号房，建筑面积67.95平方米，卖方将上述住房出售给买方，核定房价（不含地价）为23137.52元，减百分之2.25折旧后21286.52元，付款期10年按100%计价后的交易价为人民币21286.52元。2、买方以分期付款方式购买上述住房，首期付款20%，分10年120期偿还，月利率为6‰。买方须于1991年12月25日前将首期购房款人民币4257.3元缴付给卖方，其余付款额须在1991年12月至2001年12月每月25日前缴付给卖方人民币199.41元。3、买方购买上述福利商品房付清房款后，拥有上述住房的使用权、继承权和买卖权，但调离宝安县的，必须将上述住房退给原补地价和利润的单位，该单位暂按出租处理，将已收房款总额扣除总房租后，余额退给买方，买方须持退房证明，办理调离手续。买房房款未付清，因工作调动，需要新的住所时，可将上述住房退给原补贴地价和利润的单位，该单位按出租处理，将已收房款扣除房租后，余额退给买方或作为新购住房的收款。买方在安宝县内调动时，买方接收单位（或买方）需一次性、向原补贴地价单位补偿地价。4、上述住房所占用的土地使用期至2040年12月25日止。被告主张其已一次性付清了上述购房款，但未能提交相应的付款凭证予以证明；第三人主张被告未付清全部购房款。1992年10月14日，第三人作出《关于解除邱瑞雄通知劳动合同的通知》[（92）宝农银字第101号]，决定与邱瑞雄解除劳动合同。1994年5月25日，中国农业银行深圳市宝安支行作为卖方（产权单位），与作为买方（宝安县职工）的原告郭锦洪签署了一份《深圳市宝安县职工住房买卖合同》，约定如下：1、卖方拥有住房座落在深圳市宝安县城十九区六十九幢607号房，卖方将上述住房出售给买方，核定房价（不含地价）为19867.9元，建百分之十七折旧后16516.98元，一次性付款85%计价后的交易价为人民币14039.26元。2、买方购买上述福利商品房付清房款后，拥有上述住房的使用权、继承权和买卖权，但调离宝安县的，必须将上述住房退给原补地价和利润的单位，该单位暂按出租处理，将已收房款总额扣除总房租后，余额退给买方，买方须持退房证明，办理调离手续。买房房款未付清，因工作调动，需要新的住所时，可将上述住房退给原补贴地价和利润的单位，该单位按出租处理，将已收房款扣除房租后，余额退给买方或作为新购住房的收款。买方在安宝县内调动时，买方接收单位（或买方）需一次性、向原补贴地价单位补偿地价。1994年5月26日，深圳市宝安区住房制度改革办公室向中国农业银行深圳市宝安支行作出“宝房改复字（1994）第202号”文件，对于农业银行宝安支行送交的新城十九区六十九幢607郭锦洪一户住宅出售报告，经审查符合购房资格，同意按住房制度改革实施方案及有关规定，严格组织实施出售。第三人于庭审中确认原告已向其付清全部购房款。原告与第三人确认原告于上述合同签署后即搬进了涉案房屋居住。原、被告及第三人均确认涉案房产现有原告管理使用。2010年6月28日，深圳市宝安区人民政府住房制度改革办公室出具书面文件，同意郭锦洪就涉案房屋的面积差补交房款444.21元。次日，原告支付了上述房款人民币444.21元，第三人出具了相应的《收款收据》。第三人于2016年12月15日出具一份《产权归属证明》，内容如下：根据中国农业银行深圳市宝安支行与郭锦洪于1994年5月25日签订的《深圳市宝安区职工住房买卖合同》的事实依据，宝安十九区六十九幢六〇七号宝安农行福利房的房屋所有权归属郭锦洪的情况属实。本院向深圳市不动产登记中心及深圳市宝安区住房和建设局去函查询涉案房产的相关情况，深圳市不动产登记中心向本院作出《深圳市不动产登记中心关于宝安区新安镇十九区69栋B座607号房登记情况的复函》（深不动产登函[2017]745号）、《深圳市不动产登记中心关于灵芝新村六十九栋607号房有关情况的复函》（深不动产登函[2018]495号），综合内容如下：一、粤房字第××号《房屋所有权证》登记房屋座落地址为宝安县城十九区69栋B座607号，所有权人为邱瑞雄，上述房屋为其向原中国农业银行宝安县支行购买的职工福利住房。截至2018年8月13日，灵芝新村六十九栋607号（原房地产名称为新安镇十九区69栋B座607号）该证无有效抵押、查封记录。二、根据《深圳经济特区房地产登记条例》第七条第一款规定，土地上已有建筑物、附着物的，土地及建筑物、附着物应当同时登记。因此，当事人申请办理上述房屋转移登记的，应符合《深圳经济特区房地产登记条例》及《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》(深府(2010)66号)等相关规定。三、上述权利证书为《房屋所有权证》，难以确定房屋（土地）具体位置，可能存在有证无房或证书记载内容与房屋现状不相符等情况。四、根据深府办[2010]82号《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》规定：“自本通知发布之日起，所有商品住房交易必须执行本通知规定；交易时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准”。五、上述房产属单位房改福利房，申请人向深圳市不动产登记中心申请转移登记时应备齐下列资料：1、深圳市不动产登记申请表；2、身份证明；3、深圳市安居房买卖合同；4、市（区）房改部门的批复、房改住房分户表；5、安居房房价审查表；6、法律、行政法规规定的其他资料。深圳市宝安区住房和建设局向本院作出《关于郭锦洪诉邱瑞雄物权确认纠纷一案有关问题的复函》（深宝住建函[2018]243号）如下：相关房改档案资料显示，邱瑞雄于1991年12月20日，向中国农业银行宝安支行购买了宝安十九区69栋607号房，建筑面积为67.97平方米，办理了房改审批购房手续，于1992年6月办理了房屋权属登记。中国农业银行深圳市宝安支行在邱瑞雄未办理宝安十九区69栋607号房的房改退房审批和房屋权属注销情况下，将该套住房销售给郭锦洪，并申请办理了房改审批购房手续。综上，郭锦洪应在邱瑞雄申请办理房改退房手续和房屋权属登记注销后，方可凭房改审批手续，到不动产登记部门申请办理宝安区十九区69栋607号房的权属手续。另查，1、原、被告及第三人于庭审中均确认涉案房产的现状与1991年、1992年时一致，没有变动或拆改的情况；2、第三人主张被告离职时将房产证及钥匙退还第三人，后其将房产证及钥匙交给了原告；原告确认钥匙及房产证均系由第三人交给原告，目前仍在原告处；被告表示其没有见过房产证，也没有将房产证及钥匙退还第三人，离职时被告将涉案房屋锁上就走了，没有与第三人进行交接，不清楚现在钥匙在哪。被告称其知道涉案房产的存在，但一直没有管理过房产，直到原告起诉后才知道该房产有被告的份额。3、第三人当庭提交了一份《深圳经济特区职工住房买卖补充合同》的复印件，以证明被告与第三人约定被告在离职时必须将向第三人购买的住房交回第三人。证据显示签署时间为1991年12月20日，其中约定“根据农总行（90）118号规定，买方调离农行时，必须将租赁或购买农行的住房交回农行，房款按有关规定办理”。但第三人未能提交上述证据原件供法庭核对。原告对该份证据予以认可；第三人认为第三人没有提交原件予以核对，对该证据不予认可。4、原告于庭审中表示愿意承担涉案房产过户登记至其名下的税费。上述事实，有深圳市宝安区职工住房买卖合同、深圳市住房制度改革办公室文件[宝房改复字（1994）第202号]、产权归属证明、深圳市住房制度改革办公室文件、收款收据、《关于解除邱瑞雄通知劳动合同的通知》[（92）宝农银字第101号]、《深圳市不动产登记中心关于宝安区新安镇十九区69栋B座607号房登记情况的复函》（深不动产登函[2017]745号）、《深圳市不动产登记中心关于灵芝新村六十九栋607号房有关情况的复函》（深不动产登函[2018]495号）、深圳市宝安区住房和建设局《关于郭锦洪诉邱瑞雄物权确认纠纷一案有关问题的复函》（深宝住建函[2018]243号）等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。关于被告与第三人之间的房屋买卖合同关系。经查，第一，被告与第三人签署的《深圳市宝安县职工住房买卖合同》约定：“买方……调离宝安县的，必须将上述住房退给原补地价和利润的单位，该单位暂按出租处理，将已收房款总额扣除总房租后，余额退给买方，买方须持退房证明，办理调离手续”，被告已于1992年离职，按照上述约定，其应将涉案房产退还第三人，并办理退房证明。第二，第三人主张被告未交清购房款，并主张被告已将涉案房产的钥匙及房产证交还第三人，被告虽对第三人的主张不予认可，但未能提交其付清全部购房款的支付凭证，亦未能说明涉案房产的钥匙及房产证在何处，更无法对其离职后未再管理使用涉案房屋作出合理解释。第三，原、被告及第三人均确认涉案房产已由原告管理使用，而被告在提起反诉前从未提出过异议。以上情况与双方之合同约定相吻合，足以表明被告与第三人就涉案房产的房屋买卖合同关系，已因被告调离第三人单位、不符合购买相应职工住房的条件而解除，第三人有权按照约定收回房屋，被告无权继续占有使用涉案房屋，被告及第三人应当及时办理涉案房产的房改退房手续，并注销基于上述房屋买卖合同关系而办理的权利人为被告的权属登记。因此，对于被告反诉请求原告搬离并返还涉案房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告与第三人之间的房屋买卖合同关系。第三人在与被告解除房屋买卖合同关系之后，其与原告郭锦洪签订《深圳市宝安区职工住房买卖合同》，系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，并已取得深圳市住房制度改革办公室文件的同意批复，合法有效，双方均应全面遵照履行。第三人确认原告已付清了购房款，房屋亦已实际交付原告使用至今二十年有余，第三人应当履行其作为卖方的合同义务，在与被告办理涉案房产的房改退房手续，并注销权利人为被告的涉案房产权属登记后，配合原告将涉案房产转移登记至原告名下。原告表示愿意承担涉案房产过户至其名下产生的税费，属于其自行处分权利的范畴，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邱瑞雄与第三人中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行于判决发生法律效力之日起十日内办理房改退房审批手续，并注销位于深圳市宝安区灵芝新村六十九栋607号（原房地产名称为新安镇十九区69栋B座607号，房屋所有权证号：粤房字第××号）权利人为被告邱瑞雄的权属登记；二、第三人中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行应当于上述房产办理房改退房审批手续，并注销权利人为被告邱瑞雄的权属登记后十日内，协助原告郭锦洪办理位于深圳市宝安区灵芝新村六十九栋607号（原房地产名称为新安镇十九区69栋B座607号）的转移过户登记、办理房地产证手续，将上述房产过户登记至原告郭锦洪名下，由此产生的相应税费由原告承担；三、驳回被告邱瑞雄的全部反诉诉讼请求。本案受理费人民币75元，由被告负担，案件受理费原告已预交。反诉费人民币75元，由被告负担，反诉费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
