北京房产纠纷律师谈房屋买卖合同纠，本案涉及到有抵押房屋的交易，该交易也是在二手房交易过程中经常遇到的风险，本案的胜诉可以说得益于被告在一审辩论终结前将抵押解除，否则本案很难按照继续履行的思路胜诉，只能另行要求赔偿损失。本律师现总结基本案情，一、原告签订合同购买被告的房屋，并支付了部分房款。房款支付后被告又将该房屋进行抵押给第三人并融资。二、原告得知房屋被被告融资后，向法院起诉要求继续履行合同并办理过户及交付房屋的手续。三、后法院组织开庭，在开庭时被告将第三人的借款及时还清，此时该房屋才具备解抵押的条件。原告放弃了违约金诉求，法院以判决的方式√解除抵押及办理过户等交房手续。
本案可以说是二手房买卖的常见风险，原告庆幸的是被告及时将房屋抵押解除，致使可以继续履行。退一万步如果被告没有解除抵押或者无能力解除抵押，本案法院就很难判决继续履行合同了，而只能要求被告赔偿损失返还支付的房款，如果被告无能力支付，可能原告就有风险。
北京市丰台区人民法院
民事判决书
（2016）京0106民初20842号
原告：姚远
被告：邓琦
第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。
第三人：北京国华文创融资担保有限公司，住所地北京市东城区安定门东大街28号2号楼F座203室。法定代表人：秦恺，董事长。。 原告姚远与被告邓琦，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人北京国华文创融资担保有限公司（以下简称国华文创公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告姚远向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》（要求被告邓琦协助办理涉案房屋的过户手续）；2、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2016年8月20日，经北京链家房地产经纪有限公司提供居间中介服务，原告姚远与被告邓琦签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：原告购买被告所有的丰台区恒富中街6号院3号楼2层4门201室的房屋，房屋成交价格为315万元，合同签订后，原告依约支付了购房定金10万元，并要求被告提供账号支付购房首付款，但被告却提出增加150万元购房款，否则不再出售房屋。2016年9月22日，被告给北京链家房地产有限公司、原告分别邮寄声明一份，明确表示房屋无法交易，不再继续履行合同。涉案房屋买卖合同不存在重大误解及撤销的事由，邓琦没有向我方说过要更换国华文创公司在涉案房屋上的抵押。现担保的700万元银行贷款已经全部还完，但是抵押尚未没解除。原告认为，被告的行为严重违反了合同约定，侵犯了原告合法权益，为了维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告邓琦辩称：我方并未要求增加购房款，我方确实邮寄过声明，认可姚远所述其他签订合同及履行的事实。涉案房屋只存在一个抵押权人就是国华文创公司，债权金额达到了700多万元；广发银行只是另外一套房屋的抵押权人，与本案无关。签订合同时，我方也口头告知过姚远及第三人链家公司涉案房屋上存在国华文创公司的抵押权，但他们的理解存在错误，导致合同内容与我方表述的真实意思不一致，存在重大误解。国华文创公司的抵押权到现在为止还没有解除。我方在2016年9月22日向链家公司发送了要求撤销合同的声明，要求撤销合同，理由是房屋存在复杂抵押状况。故不同意原告的诉讼请求。债权700万已经还完了，但抵押不能解除。因智合新天（北京）传媒广告股份有限公司（以下简称智和新天公司）和国华文创公司之间还有其他借款，而且这个事情不止涉及智和新天公司和国华文创公司，还包括其他人。第三人链家公司述称：双方签订的合同上没有说明涉案房屋抵押权担保的具体金额是多少，邓琦只是口头向我方陈述涉案房屋上存在283万元抵押，也没有告知我方抵押权人是谁，我方并不知道存在700多万元抵押。补充协议明确约定由邓琦一方自行筹资解除抵押，邓琦未按照合同约定办理解除抵押手续，也不配合办理网签，导致合同履行中止。我方同意姚远的诉讼请求，合同真实合法有效，不存在撤销的理由。第三人国华文创公司述称：我方在2016年6月为智合新天公司向银行的700万元贷款提供保证担保，智合新天公司的实际控制人是邓琦之父，邓琦用其涉案房屋为我公司提供反担保，并办理了抵押登记和公证，目前，智合新天公司向银行的700万元贷款还有多少没有偿还，我方不清楚，还需要去银行具体查询；在2016年12月份我方接到了将我方追加为第三人的通知，但我方对于姚远与邓琦之间的房屋买卖合同交易并不知情。本院经审理认定事实如下：2016年8月20日，原告姚远与被告邓琦签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由原告向被告购买被告所有的位于北京市丰台区恒富中街6号院3号楼2层4门201房屋，该合同约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人为广发银行，抵押登记日期为2016年6月24日。该房屋已经设定抵押，出卖人应于2016年9月30日前办理抵押注销手续。经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币315万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币135万元。买受人向出卖人支付定金人民币10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为人民币220万元。当事人双方同意，自合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，原告姚远（乙方）、被告邓琦（甲方）、第三人链家公司（丙方）三方签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币450万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2016年8月20日将第一笔定金人民币100000元以自行支付的方式支付甲方。交易房屋有抵押的，甲方应于2016年9月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集。其他约定：1、甲方保证此房屋无任何债权债务纠纷；2、乙方有在京购房资格；3、甲方房屋有抵押需要垫资解押，甲方积极配合办理相关手续及提供有关的资料及承担公证费用；乙方承担垫资费用。上述合同签订后，原告姚远向被告邓琦支付定金10万元；另查明，智合新天（北京）传媒广告股份有限公司向北京银行股份有限公司海运支行贷款人民币7 000 000元，北京国华文创融资担保有限公司为智合新天（北京）传媒广告股份有限公司的上述贷款债务提供保证担保。被告邓琦又以本案涉案房屋向北京国华文创融资担保有限公司提供抵押担保，主债权金额为人民币7 000 000元。2017年6月26日，智合新天（北京）传媒广告股份有限公司将向北京银行股份有限公司海运支行的贷款偿还完毕。庭审中，原告姚远表示自愿一次性将剩余房款支付给被告邓琦。以上事实，有当事人陈述及相关证据在案佐证。本院认为：原告姚远与被告邓琦、第三人链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关强制性规定，应为有效合同，双方应当按照合同约定履行。因本案涉案房屋上设立的抵押所担保的基础债务已不复存在，双方已经具备解除该房屋抵押的条件，故北京国华文创融资担保有限公司应当配合办理涉案房屋的抵押解除手续。抵押解除后，原告姚远与被告的房屋买卖合同具备了履行条件，故对原告要求被告履行办理过户手续的诉求，本院予以支持。原告姚远亦应将剩余房款支付被告邓琦。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定。判决如下：一、第三人北京国华文创融资担保有限公司、被告邓琦、第三人北京链家房地产经纪有限公司协助原告姚远于本判决书生效之日起十日内解除在北京市丰台区恒富中街6号院3号楼2层4门201房屋设定的抵押登记（抵押权人为北京国华文创融资担保有限公司）；二、原告姚远于本判决书生效之日起十五日内向被告邓琦支付剩余房款四百四十万元；三、被告邓琦、第三人北京链家房地产经纪有限公司于本判决书生效之日起十五日内协助原告姚远将北京市丰台区恒富中街6号院3号楼2层4门201房屋的产权登记过户至原告姚远名下。案件受理费16 000元，由被告邓琦负担（原告姚远已预交，被告邓琦于本判决书生效之日起七日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。