北京知名房产律师说明房屋买卖合同纠纷案例，房屋买卖合同纠纷尤其是存量房买卖纠纷一直是纠纷比较多的案件。本案就是典型的房屋买卖合同被告违约的案例，本律师再次写明，供大家参考，也供大家防范相应的风险。本案案情简介如下，一、2015原告购买被告的房屋并签订买卖合同，原告购买时被告未取得房产证，所以当时未过户；二、2016年被告房产证办理完毕但开始北京房价飞涨，且被告因为其他原因需要需要钱，向原告提出涨价，但原告不同意要求继续履行过程手续，被告不予办理。三、后被告将房屋拿到小贷款公司抵押，贷款200万，贷款公司办理抵押手续时发现该房屋被告法院查封（查封的就是本案原告，否则本案就比较麻烦）。四、原告查封后起诉被告要求继续履行合同并要求被告承担违约金。
从上述案情简介梳理，可以得知被告因为资金和房屋涨价原因想违约，其实本人经历那么多房产案件虽然案情不一样，但是这一类案件确实很多。对于这类案件本人对于守约方的买房人提出如下建议一、一定要尽快其实并保留好相关证据；二、如果起诉继续履行，这类案件一般法院会判决全款支付，所以无法支付全款的得慎重；三、违约金一般不会按照合同约定的20%进行判决，有可能会相应地调整、四、对呀诉讼思路可以采用本案的思路，但仅供参考。
北京市朝阳区人民法院
民事判决书
（2017）京0105民初69141号
原告（反诉被告）：鲍泽龙，
被告（反诉原告）：陈晨第三人：北京鑫华小额贷款有限公司，住所地北京市东城区海运仓胡同1号709室。
法定代表人：崔重云，总经理。 委托诉讼代理人：代冬升，男，1989年2月4日出生，汉族，北京鑫华小额贷款有限公司行政主管，住北京市平谷区。
原告（反诉被告）鲍泽龙（以下简称姓名）与被告（反诉原告）陈晨（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本院在案件审理过程中，依法追加北京鑫华小额贷款有限公司（以下简称第三人）作为第三人参加诉讼。本案现已审理终结。鲍泽龙向本院提出诉讼请求：1.陈晨继续履行合同，协助鲍泽龙办理房屋过户手续；2.陈晨承担支付办理过户登记的一半费用；3.陈晨承担不及时办理过户登记的违约金150万元。事实和理由：2016年3月19日，鲍泽龙与陈晨签订了位于北京市朝阳区红坊路六号江南山水小区A3号楼1单元XXX室房屋（以下简称XXX室房屋）的转让协议。协议签订后，鲍泽龙按照约定于2016年4月25日交付陈晨250万元（包括定金10万元），并于当天办理物业手续交接，入住该房屋至今。此首付款250万元是用于陈晨偿还银行贷款（注：陈晨当时只欠银行贷款88万元），而陈晨却没有按照约定在收款后20日内还清银行贷款。此后，陈晨又以资金紧张需要偿还银行贷款为由要求鲍泽龙支付13万元预付款，2017年7月20日，又要求鲍泽龙支付88万元，鲍泽龙均予以支付，并监督陈晨还清银行贷款。2017年8月底银行归还陈晨房产证，而陈晨又以房屋涨价为由一直推迟办理过户手续。陈晨的行为违反了协议的约定，构成违约，故鲍泽龙诉至法院。陈晨辩称：不同意鲍泽龙的诉讼请求。因陈晨急需用钱所以才与鲍泽龙签署了由鲍泽龙提供的《房屋转让协议》，协议的内容不符合当前存量房交易习惯且存在巨大交易风险。鲍泽龙在与陈晨签署协议时已知道该房屋是陈晨以前妻刘某名义购买并贷款，陈晨需要向刘某支付房屋补偿款、通过刘某银行账户还清贷款及该房屋没有产权证等情况，这表明鲍泽龙愿意接受由此导致合同无法履行的风险。协议签署后，双方确认收首付款变更为280万元，鲍泽龙向陈晨支付250万元之后就以各种理由一直未支付剩余的30万元，导致陈晨告无法给付刘某房屋补偿款被法院强制执行，只能另外借钱还给刘某和偿还银行贷款。鲍泽龙接收房屋后并没有居住而是对外挂牌出售，且将其作为房款担保的丰台角门18号19-03房屋擅自出售，导致陈晨收取售房款存在风险。陈晨在取得房产证后要求与鲍泽龙履行网签过户等手续，但没有得到回应。陈晨卖掉自己的车并四处借钱弥补资金需求，现该房已设定200万元抵押权，导致合同无法履行。陈晨通过多种方式要求鲍泽龙履行协议约定，不存在根本违约行为，不应支付违约金。且协议约定的违约金数额过高，应予调整，鲍泽龙未按约定支付首付款也存在违约情形。因鲍泽龙购房时无付款能力，购房后无能力筹款和借款支付购房款，购房并非自住，为了炒房获利将该房屋挂牌出售。鲍泽龙有可能丧失履行债务的能力，严重威胁到陈晨债权的实现。陈晨依法中止履行后，鲍泽龙仍未提供担保，因此，陈晨获得《房屋买卖协议》的解除权。且鲍泽龙的诉讼请求中也有解除协议的意思表示。第三人辩称：鲍泽龙的第二项、第三项诉讼请求与我公司无关，我公司不发表意见。不同意鲍泽龙的第一项诉讼请求，因为陈晨与我公司于2017年9月26日到北京市中信公证处公证签订了一份《借款抵押合同》，陈晨将本案XXX室房屋抵押给我公司，向我公司借款2 000 000元，但当我们去房产部门办理抵押登记的时候，因XXX室房屋已经被查封了，所以没有办理正式抵押登记。后因陈晨未按约定偿还借款，我公司向公证处申请执行证书，并向朝阳区人民法院申请执行，现XXX室房屋已经由我公司申请被法院执行部门轮候查封。陈晨向本院提出反诉，反诉请求为：1.解除双方签订的《房屋转让协议书》；2.鲍泽龙将XXX室房屋腾空返还给陈晨。事实和理由：双方没有委托房屋经纪公司，房屋买卖、购房款给付、所有权转移登记全部相关手续均需自行办理。双方协议欠缺房屋所有权转移登记的必要条款，没有网上签订买卖合同，协议中欠缺购房家庭资格核验条款等，鲍泽龙一直未能就欠缺条款与陈晨协商，导致合同无法继续履行。其他事实和理由与陈晨的本诉答辩意见相同。鲍泽龙就反诉辩称：请求驳回陈晨的反诉请求。《房屋转让协议书》是双方自愿签署的,对双方均具有约束力。协议签订后，鲍泽龙全面履行了约定的权利和义务，而陈晨拿到房产证后，以房屋涨价为由要求鲍泽龙增加房款，拒绝办理过户手续。鲍泽龙于2016年4月底接收房屋后一直自己居住并交纳物业费等费用。鲍泽龙多次问过陈晨有任何未尽事宜可以签订补充合同，在协议中的第12条有体现。陈晨不配合履行过户义务是造成不能到不动产办事大厅办理登记手续的原因。鲍泽龙的父母经济基础较好有购房能力。协议就房屋转让和过户主要权利义务进行了约定，只是与正式的房屋买卖合同格式不同。其他反诉答辩意见与本诉的事实和理由相同。第三人表示对被告的反诉不发表意见。根据当事人的陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2013年5月31日，陈晨与前妻刘某在婚姻关系存续期间购买XXX室房屋，为购买XXX室房屋由刘某向中国建设银行贷款249万元。2015年，刘某向本院起诉与陈晨离婚，双方达成调解协议，本院出具（2015）朝民初字第51744号民事调解书确认XXX室房屋归陈晨所有，刘某于2016年3月10日前协助陈晨办理房屋过户手续，XXX室房屋剩余贷款由陈晨负责偿还，陈晨于2016年3月10日前支付刘某补偿款80万元，如在该日期之前没有支付，陈晨需向刘某支付100万元。鲍泽龙称陈晨依据调解书有权处理自己的房产。陈晨称此调解书能够证明其在签订协议前已将上述风险告知鲍泽龙。2016年3月19日，陈晨（甲方、出让方）与鲍泽龙（乙方、受让方）签订《房屋转让协议书》，协议书中约定甲方将XXX室房屋，总建筑面积150平方米，以500万元的价格转让给乙方；房屋转让将以改底单或二手房过户的方式进行产权变更，无论以哪种形式实现产权变更，所产生的费用（购房款500万元以外），甲、乙双方各负担一半；合同签订后五日内，乙方付给甲方10万元作为购买房屋定金（抵房款）；乙方在4月25日之前支付甲方250万元（包含定金10万元）用于甲方偿还该房房贷，甲方应在收取款项20日内将银行贷款还清；剩余尾款250万元，甲方将产权过户到乙方名下后三个月内付清；如甲方将产权过户到乙方名下后三个月内未付清房屋尾款250万元，乙方则每天承担房屋尾款250万元的万分之二点一的违约金，并以其位于北京市丰台区角门18号（枫竹苑一区）19-03房屋作担保；甲方在收到首付款250万元之后20天内，将该房屋清空交付给乙方；开发商把房产证给甲方办理以后，一个月内甲方须完成产权的转移，配合过户到乙方名下；如有违约，违约方须付购房总价500万元的30%违约金给另一方。鲍泽龙称协议是双方共同草拟,是双方真实意思表示,在签署过程中陈晨多次到鲍泽龙公司进行商谈；鲍泽龙母亲秦玲玲自愿用自己所有的房产为鲍泽龙提供担保,不影响合同的履行；鲍泽龙是北京户口，有购房资格；签署协议时，陈晨承诺对XXX室房屋有完全自主权，有相关产权证明。陈晨对协议的真实性予以认可，但称因鲍泽龙同意通过改底单的方式缩短交易流程，陈晨与其签署协议；协议缺乏房屋买卖合同的必备条款，双方必须就欠缺条款进行充分协商后才能继续履行，陈晨签订协议前并没有取得XXX室房屋所有权。2016年3月23日、2016年4月25日，鲍泽龙通过其父鲍某银行账户分别向陈晨支付10万元、240万元。此后，2016年9月20日、2016年12月9日、2017年1月1日、2017年7月20日，鲍泽龙又通过其父鲍某银行账户分别向陈晨支付10万元、1万元、2万元、88万元，四笔共计101万元。2017年7月20日，陈晨向鲍泽龙出具了收到88万元的收条。鲍泽龙称其已经按照协议约定履行了相关付款义务，同时又应陈晨要求提前预付了101万元购房款。陈晨对银行交易明细单、收条的真实性予以认可，但称双方口头约定的首付款为280万元，且要求鲍泽龙在2016年5月初支付增加的30万元；鲍泽龙支付的13万元是30万元中的一部分，还有17万元没有支付。上述购房款全部由鲍泽龙父亲支付，鲍泽龙不是独生子女，其父母没有为其购房的法定义务，其不具备履行义务的能力。2017年4月5日，陈晨作为所有权人取得XXX室房屋的产权证（产权证上载明的房屋地址为朝阳区鸿博家园五区3号楼7层1单元XXX）。2017年7月20日，陈晨将XXX室房屋剩余贷款全部还清。2017年9月26日，陈晨与第三人到北京市中信公证处签订《借款抵押合同》，合同约定陈晨向第三人借款200万元，月利率为2%，借款期限6个月即自2017年9月26日至2018年3月25日止。陈晨以XXX室房屋向第三人提供抵押担保，但并未办理抵押登记手续。当日，北京市中信公证处就上述《借款抵押合同》出具了（2017）京中信内经证字100968号公证书。此后，在陈晨与第三人约定借款期限尚未届满时，因陈晨未依约支付利息，构成违约，第三人宣布借款提前到期，要求陈晨限期偿还借款本息，但陈晨仍未还款，故第三人于2018年2月1日向北京市中信公证处申请出具执行证书。2018年2月7日，北京市中信公证处出具（2018）中信执字00194号执行证书，确认陈晨偿还第三人借款200万元及借款利息。2018年2月28日，第三人依据执行证书向本院申请执行。2018年3月12日,本院执行部门将XXX室房屋轮候查封。2017年10月24日，鲍泽龙申请对XXX室房屋进行保全，2017年10月27日，本院对XXX室房屋采取查封保全措施。鲍泽龙为此支付保全费5000元。庭审中，鲍泽龙提交自2015年4月25日至2018年1月期间的物业费等交费收据、发票、银行刷卡凭证，欲证明其一直居住在XXX室房屋并交纳相关费用。陈晨对上述证据的真实性予以认可，但称上述证据并不能证明鲍泽龙是否居住和使用房屋。另，鲍泽龙提交录音光盘及文字整理材料，欲证明陈晨要求在协议约定的基础上加价，不加价不想卖；鲍某要求陈晨按协议履行遭到陈晨拒绝。陈晨对此不予认可。鲍泽东提交购房资格查询结果网页打印件、北京天通顺达建筑工程有限公司章程首页、利润表，欲证明鲍泽龙在京有购房资格，其是北京天通顺达建筑工程有限公司股东，有该公司利润分红，具有购房能力。陈晨对证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。第三人对上述证据不予质证。庭审中，陈晨提交鲍泽龙出售XXX室房屋信息打印件，欲证明鲍泽龙购买该房屋不是用于居住，而是为了炒房获利。鲍泽龙对此不予认可。陈晨提交微信及短信记录，欲证明鲍泽龙及其亲属有丧失和可能丧失履行债务能力的情形，陈晨拒绝与鲍泽龙就合同履行具体事宜进行协商，陈晨有权解除合同。鲍泽龙称陈晨在微信记录中隐瞒了对鲍泽龙有利的内容，且微信中也显示出另外的30万元与购房款无关。第三人对上述证据不予质证。本院认为：依法成立并生效的合同具有法律约束力，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务，否则应当承担相应的违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然陈晨在与鲍泽龙签订《房屋转让协议书》之前尚未取得XXX室房屋的产权证，但是陈晨对XXX室房屋的所有权已经本院（2015）朝民初字第51744号民事调解书确认，故陈晨有权对XXX房屋进行处分。双方签订的《房屋转让协议书》中具备了对拟购房屋的基本情况、价款数额、价款支付方式等合同内容，可以认定为房屋买卖合同，双方应当按照约定内容履行各自权利与义务。对陈晨关于签订协议前其并没有取得XXX室房屋所有权，协议缺乏房屋买卖合同的必备条款，双方必须就欠缺条款进行充分协商后才能继续履行的抗辩意见，本院不予采信。现鲍泽龙已经按照协议约定按期支付了购房定金10万元及首付款240万元 ，此后又应陈晨要求提前支付部分购房款101万元，但陈晨并未按期偿还房屋贷款、协助鲍泽龙办理XXX室房屋过户事宜，陈晨虽称鲍泽龙及其亲属有丧失和可能丧失履行债务的能力，鲍泽龙提供履行剩余购房款的担保房屋被出卖，造成其取得剩余购房款的风险加大，鲍泽龙购买XXX室房屋是为了炒房，但未就此提供相关证据，故对陈晨关于其有权行使解除权的抗辩意见本院不予采信。对陈晨要求解除双方签订的《房屋转让协议书》，鲍泽龙将XXX室房屋腾空返还给陈晨的反诉请求，本院不予支持。现陈晨已取得XXX室房屋的产权证，其应按照协议约定协助鲍泽龙办理XXX室房屋过户手续，并按照约定的比例承担因办理过户手续产生的相关费用,故对鲍泽龙关于要求陈晨办理房屋过户手续、承担50%过户费用的主张，本院予以支持。陈晨未按照协议约定履行相关义务，且在XXX室房屋房屋贷款已全部还清，取得产权证的情况下与鑫华公司签订《借款抵押合同》，向该公司借款并将XXX室房屋作为抵押担保（未办理抵押登记手续），陈晨的上述行为已经构成违约，应当按照与鲍泽龙签订的《房屋转让协议书》的约定支付违约金，故对鲍泽龙要求陈晨支付违约金的主张，本院予以支持，陈晨认为双方约定的违约金标准过高，本院对此酌情予以调整。鲍泽龙已按照协议约定和陈晨的要求陆续向陈晨支付了购房款共计351万元，其亦应在陈晨与其办理XXX室房屋产权过户手续当日向陈晨支付剩余购房款149万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈晨继续履行与原告（反诉被告）鲍泽龙于2016年3月19日签订的《房屋转让协议书》，被告（反诉原告）陈晨于本判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）鲍泽龙办理北京市朝阳区鸿博家园五区3号楼7层1单元XXX房屋的过户手续，将房屋过户至原告（反诉被告）鲍泽龙名下；相关过户费用的二分之一由被告（反诉原告）陈晨负担;二、被告（反诉原告）陈晨于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）鲍泽龙违约金五十万元；三、被告（反诉原告）陈晨与原告（反诉被告）鲍泽龙办理北京市朝阳区鸿博家园五区3号楼7层1单元XXX房屋过户手续当日，原告（反诉被告）鲍泽龙向被告（反诉原告）陈晨支付购房款一百四十九万元；四、驳回原告（反诉被告）鲍泽龙的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陈晨的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46 800元，由原告（反诉被告）鲍泽龙负担9150元（已交纳），由被告（反诉原告）陈晨负担37 650元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费13 400元，由被告（反诉原告）陈晨负担（已交纳）。保全费5000元，由被告（反诉原告）陈晨负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。