北京房产律师说明北京分家析产案件，本案是由拆迁利益引起的分家析产纠纷，即家庭之间由于分割不均而引起的纠纷。本案原告胜诉，可以说本案可以作为经典案例值得各位当事人参考学习。本案简要案情如下：一、原告由于自由宅基地及地上物拆迁，分了几处处房屋。二拆迁协议及相应的手续均显示为原被告的相关信息（原告认为原房屋及宅基地均为原告所有，被告不应当为被拆迁人）。三、原告以分家析产纠纷起诉，要求确认所有房屋及相应的利益均有原告享有。
跟据我们的经验这类案件法院的处理原则，一，看原房屋属于谁所有，比如宅基地是批给谁的，原房是有谁出资建设，原房的建房许可批给谁。如果有类似的证据拆迁利益一般会分给有上述证据的当事人。二，人均安置面积多少，比如北京朝阳区很多地方都有人均50平的安置面积，这50平的安置标准就会给实际安置人本人或予以折价（本案中判给被告后续30平就是基于人均安置面积）。三，其实事实，在有证据或都没有证据的情况下，法院一般会根据事实加以认定。而本案原告的胜诉就是基于原告实际是宅基地的使用人并且出资盖房且一直在改房屋内居住，所以原告胜诉了。
本律师提示，对于很多胜诉的案件其实就关键一个点或几个点就够，千万切记“眉毛胡子一把抓”。这样才有利于法院的审理，法院在审理案件时也不愿意看到或听到太多无用的信息，干扰审判思路，这样反而对案件不利。
北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初38293号
原告：刘某
原告：兰某1，
被告：兰某2（兰某3法定代理人）
被告：兰某3
被告：张某
原告刘某、兰某1与被告兰某2、兰某3、张某分家析产纠纷一案，本院于2016年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘某、兰某1向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决坐落在北京市海淀区1904号、301号、501号房屋归刘某、兰某1所有；2.请求法院依法判决海淀区6号院拆迁所获得的补助款项中的182400元归兰某2、张某、兰某3所有，其余补偿、补助款归刘某、兰某1所有。事实与理由：刘某名下位于海淀区6号院落于2010年12月被北京市土地整理储备中心海淀区分中心拆迁。拆迁时，刘某的丈夫兰某1、女儿兰某2、外孙兰某3的户口均在该院落内，因此认定居住人口为刘某、兰某1、兰某2、兰某3、张某（兰某2之夫）。拆迁补偿利益获得后，上述人员不能针对拆迁利益的分配协商一致，故诉至法院，请求依法分割。兰某2、兰某3、张某辩称，我们只认可拆迁协议，这是生效的合同。合同是刘某找王某代签的，收到传票时我们没有收到任何拆迁利益或拆迁补偿款，我们一家三口的生活被影响，兰某2自杀未遂，政府给我安排了个工作，生活勉强过下来。我方意见是按照拆迁协议分配房屋，拆迁利益由5人平分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：兰某1（曾用名兰××）与刘某（曾用名刘××）系夫妻关系，二人育有两女，分别是兰某、兰某2。兰某与王某系夫妻关系。兰某2与张某系夫妻关系，兰某3系二人之子。位于海淀区6号（以下简称6号）系刘某自上世纪八十年代经相关政府部门批准取得的宅基地，自取得之日至1999年期间，刘某数次申请对6号内房屋进行翻建、增建。庭审中，刘某就6号内房屋系其建设向本院提交了林权证、社员旧址翻建审批表、东升乡审核批准社员建房户施工许可证、东升乡社员建房确权表及证人景某、郭某、王某、白某出庭作证，批准文件显示申请人均为刘某，院落东西长16.5米、南北宽13.8米；四名证人均证实6号内房屋均为刘某建设，且兰某2自上世纪90年代即已不在6号内居住。诸被告对文件真实性无异议，但不认可证明目的；对证人证言的真实性和证明目的均不认可。张某另表示6号房屋建设时曾以其在和平里拆迁款项中的8万元出资，但对此未提供证据，两原告对此不予认可。2010年4月12日，北京市海淀区东升乡人民政府八家村民委员会（以下简称八家村委会）发布八家地区整体改造土地一级开发项目致村、居民一封信，该文件上注明的拆迁公司为北京鼎盛拆迁工程有限责任公司（以下简称鼎盛公司），评估公司有北京圣元房地产评估咨询有限公司（以下简称圣元公司），拆迁补偿对象为拆迁范围内被拆迁房屋的所有权人，认定的合法有效宅基地面积应当经过合法批准，且不超过控制标准，安置房面积根据被拆迁房屋宅基地面积计算，所选安置房面积不得超过宅基地面积30平方米，给予每人每月900元周转补助费，提前搬家奖为每户5000元，重点工程配合奖为每院145000元，按经认定的合法有效房屋建筑面积给予每平方米40元的搬家补助费，装修补助费为每平方米300元……。2010年6月8日，圣元公司作出圣元评（2010）字第078-398更1号估价报告，认定被拆迁人刘某的6号内房屋建筑面积207.48平方米，占地面积227.7平方米，拆迁补偿价格为1490434元。北京市土地整理储备中心海淀区分中心（以下简称海淀土储中心）于当月29日向北京市海淀区房屋管理局（以下简称海淀房管局）提出拆迁纠纷裁决申请书，该申请书述明刘某为6号被拆迁人，按照规定安置一套两居室和两套一居室，因刘某要求四套大两居室，故提请裁决。2010年7月5日，海淀房管局下达海房管裁字（2010）第71号裁决书，该裁决书述明6号产权人为刘某，并裁决海淀土储中心对刘某给予一套两居和两套一居室（总建筑面积220.55平方米）的安置……。本案审理期间，本院根据刘某的申请调取了6号的《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》（以下简称《拆迁补偿协议书》）相关档案资料。该档案中有刘某于2010年12月4日给其大女婿王某出具《授权委托书》，全权委托其负责拆迁所有事宜，该份《授权委托书》所有刘某的个人手写信息上部均加注有兰某2的相关身份信息。王某出庭作证否认接受兰某2委托。档案中，由八家村委会、圣元公司、鼎盛公司盖章的《有效占地、房屋建筑面积认定表》分为两份，分别是以刘某和兰某2作为被拆迁人出具，认定刘某的有效占地和建筑面积分别为131.74平方米和118.83平方米；兰某2的有效占地和建筑面积分别为131.74平方米和103.74平方米。圣元公司据此作出两份估价报告和结果通知单，并备注原圣元评（2010）字第078-398更1号估价报告作废。《拆迁补偿协议书》的被拆迁人为刘某和兰某2，正式住宅房屋建筑面积222.57平方米，占地面积263.48平方米，居住人口分别是刘某、兰某2、兰某3、张某、兰某1，购买安置房为1904号二居室（现楼号为17号楼，预测建筑面积92.74平方米）、301号二居室（现楼号为18号楼，预测建筑面积93.94平方米）、501号三居室（现楼号为2号楼，预测建筑面积137.27平方米），总建筑面积323.95平方米，超出面积0.47平方米；海淀土储中心给付被拆迁人拆迁补偿款1941475元，拆迁补助费795942.8元，其中搬家补助费8902.8元，提前搬家奖1万元，重点工程配合奖29万元，支持工程奖333855元，空调移机费2000元，装修补助费97185元，周转费（按12个月计算）5.4万元。另，在该拆迁档案中还有张某的承诺书及其与兰某2的结婚证，该承诺书承诺张某本人不存在另有住房的情况。庭审中，张某否认该承诺书系由其本人签字。另查，刘某、兰某1、兰某2的户籍均在6号，且各自独立成户，兰某3在兰某2户籍名下，张某户籍为北京市顺义区。刘某就张某自有住房提交北京市顺义区国土资源和房屋管理局于2004年7月19日盖章批准的《村民建房用地申请审批表》，该证据显示张某申请的宅基地面积200平方米。张某对该证据真实性无异议。现诉争房屋尚未办理房屋所有权证。上述事实，还有双方当事人陈述、楼牌号对照表截图等证据在案佐证，本院确认。本院认为，不动产或动产可以由两个以上个人共有。当个人财产混同进家庭共有财产时，可先行析出。本案从两原告提交的社员旧址翻建审批表、东升乡审核批准社员建房户施工许可证、东升乡社员建房确权表及证人出庭作证的内容可知，6号内的房屋系以刘某名义申请建盖，应为刘某与兰某1的夫妻共同财产。拆迁档案中由刘某出具给王某的《授权委托书》中，有关兰某2自然情况的信息明显为后添加，且王某出庭明确否认接受兰某2委托，故该委托书中有关兰某2的授权委托内容及形式显然不符。现拆迁安置房屋及相关拆迁利益均来源于6号内原房屋，诸被告虽称应以《拆迁补偿协议书》中认定的被拆迁人作为安置回迁房屋的权利人，但拆迁档案中既无有关兰某2的宅基地批示或建房、确权审批表，亦无刘某将原有地上物进行赠与的相关文件，且现兰某2也没有证据证实6号内存有其个人房产，故拆迁档案中对兰某2的《有效占地、房屋建筑面积认定表》应属有误，该部分所记载的宅基地面积及房屋面积应为刘某、兰某1使用和所有，并无兰某2的份额。张某称其曾出资8万元用于6号内房屋建设，但对此未提供证据，且两原告不予认可，故本院不予采信。另，从刘某持有的相关批示或确权表显示，6号院落东西长16.5米、南北宽13.8米，该面积值为227.7平方米，与圣元公司出具的估价报告记载的占地面积一致，且相关房管部门的裁决中也认定刘某为6号房屋产权人，这都从另一个侧面说明了6号房屋的产权人即为刘某。拆迁人海淀土储中心出于拆迁进度考虑，在《拆迁补偿协议书中》所认定6号内222.57平方米房屋及263.48平方米宅基地，在没有其他证据证实超出原宅基地面积为他人使用的情况下，应均为刘某使用。综上，《拆迁补偿协议书》中的被拆迁人应仅为刘某，而非刘某与兰某2。按照拆迁的精神，一户拆迁应享有不超过30平方米的安置房补偿，而《拆迁补偿协议书》中给予的回迁安置房面积为323.95平方米，除了超出面积0.47平方米外，剩余面积超出认定宅基地面积60平方米，不难得出这是按照两个被拆迁人给予的补偿，其中包括兰某230平方米回迁补偿。故在安置的回购房中，有30平方米面积系兰某2个人所有，故两原告要求三套安置房全部归其所有，缺乏事实根据，本院难以全部支持。《拆迁补偿协议书》中的拆迁补偿款来源于原宅基地和房屋，故该部分款项应为两原告所有。依据拆迁方案，拆迁补助费中搬家补助费、支持工程奖、空调移机费均与前述一致，无诸被告份额；而提前搬家奖、重点工程配合奖均为按两户予以补助，周转费均为按人员给予，现两原告同意给付上述款项，对此，本院不持异议。装修补助费系按安置房屋面积给付，故其中兰某2享有的30平方米权益所衍生出来的装修补助费应归其所有。综上所述，因诉争房屋尚未办理所有权证，故两原告主诉的323.95平方米回迁安置房屋中，除30平方米系以兰某2名义给予的超面积补偿外，其他面积应属刘某、兰某1的享有。拆迁款项中除5000元提前搬家奖、145000元重点工程配合奖、32400元周转费及9000元装修补助费外，其他款项均为刘某、兰某1所有。依据《中华人民共和国物权法》第九十三条之规定，判决如下：一、依据2010年12月4日签署的《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》所取得北京市海淀区1904号二居室（现楼号为17号楼）、北京市海淀区301号二居室（现楼号为18号楼）及北京市海淀区501号三居室（现楼号为2号楼）共计323.95平方米房屋中，其中兰某2享有北京市海淀区1904号二居室（现楼号为17号楼）30平方米房屋上的权益，该房屋剩余房屋上的权益及北京市海淀区301号二居室（现楼号为18号楼）及北京市海淀区501号三居室（现楼号为2号楼）房屋上的权益由刘某、兰某1享有；二、2010年12月4日签署的《北京市宅基地房屋拆迁安置补偿协议书》项下的拆迁补偿款及拆迁补助费中，其中191400元归兰某2、张某、兰某3所有，其余款项归刘某、兰某1所有；三、驳回刘某、兰某1其他诉讼请求。案件受理费28699元，由刘某、兰某1负担25120元，已交纳；由兰某2、兰某3、张某负担3579元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。