北京房产律师说明，本案属于年代比较长的房屋买卖合同纠纷且在中间设计到好几个法律关系的变更，原告1994年以11万元的价款购买了被告的房子，但是由于被告和开发商之间的房屋没有办理房屋产权证，导致原告没有过户，后原告一直没有办理过户手续。后来因为房价上涨被告反悔起诉了原告要求办理确认房屋无效，原告这时才起诉被告要求过户。这类案件由于时间久远事实特别不好查明，我们建议处理这类案件当事人应该从证据材料如下比如。 1、是否一直占有房屋，2，房屋材料原件在谁持有，3、是否有付款记录凭证。根据我的经验通过证据证明对于类似这种房产纠纷胜诉率较高
北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0114民初1139号
原告：朱振忠，
被告：刘尚国
第三人：中房集团昌平房地产开发公司，地址北京市昌平县城区镇东关南路。
原告朱振忠与被告刘尚国、第三人中房集团昌平房地产开发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。
原告朱振忠向本院提出诉讼请求：1.要求判令被告刘尚国协助原告朱振忠将位于北京市昌平区X室的房屋过户登记至原告朱振忠名下；2.请求判令第三人中房集团昌平房地产开发公司协助刘尚国、朱振忠将位于北京市昌平区X室的房屋过户登记至原告朱振忠名下；3.诉讼费由被告承担。庭审中，朱振忠进一步将诉讼请求明确为要求第三人中房集团昌平房地产开发公司将上述房屋协助过户到被告刘尚国名下，被告刘尚国再将上述房屋过户至原告朱振忠名下。事实与理由：1992年被告刘尚国从中国房地产开发总公司昌平公司处购买坐落于北京市昌平区X室的房屋一套。1994年被告刘尚国将上述房屋以11万的价格出售给原告，原告于1994年3月2日将购房款交付给被告，被告收到购房款后将上述房屋交付给原告，因中国房地产开发总公司已经破产等原因至今尚未办理房屋过户登记手续，原告为了办理该房屋过户登记手续，于2017年3月6日向贵院提起诉讼。在诉讼过程之中，因被告刘尚国前妻王英桥向贵院提起诉讼，要求确认原告朱振忠与被告刘尚国签订的关于北京市昌平区X室《房屋买卖合同》无效，原告提出撤诉。王英桥与被告刘尚国、朱振忠确认合同无效纠纷，经北京市昌平区人民法院审理，于2017年7月31日作出（2017）京0114民初6719号民事判决，判决认定刘尚国与朱振忠签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应当合法有效，判决驳回原告王英桥的诉讼请求。王英桥向北京市第一中级人民法院提起上诉，经审理，于2017年10月25日作出（2017）京01民终7285号民事判决，驳回上诉，维持原判。现原告朱振忠为给涉案房屋办理房屋登记手续，故向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，作出公正判决。被告刘尚国辩称：不同意原告朱振忠提出的诉讼请求，理由为：1.1994年3月2日的《房屋买卖合同》，是因朱振忠请求刘尚国帮助解决孩子上学的问题、刘尚国以为是帮助朱振忠外孙办理入学的学区房手续，于2016年12月按照朱振忠要求签署的买卖合同，刘尚国从未将诉争房屋出售给朱振忠。因朱振忠在刘尚国公司就职期间看管房屋且因朱振忠在昌平没有居住房屋，故刘尚国一直让朱振忠无偿使用该房屋。双方从未履行过《房屋买卖合同》，朱振忠从未向刘尚国支付过购房款。2.（2017）京0114民初6719号民事判决书仅仅是对王英桥以朱振忠与刘尚国恶意串通签订《房屋买卖合同》的无效诉请进行的处理。该判决并无等于刘尚国与朱振忠双方签订的合同真实、合法、有效，应当予以履行，更不等于该合同没有其他无效或可撤销的情形。《房屋买卖合同》的签订符合《合同法》54条重大误解及显失公平的情形，应当予以撤销。3.诉争房屋系刘尚国与王英桥的夫妻共同财产，未经一方同意，刘尚国无权签署合同，更无权单方过户登记。4.本案诉争房屋不具备过户登记的条件，此房屋刘尚国仅仅与房屋开发商签订了《售房协议书》，至今未办理房屋产权证照，故该房屋尚未取得权属证书，不具备过户登记的条件，原告诉请不具备实现条件。此外，第三人不是合同的相对人，没有和原告签订任何合同，不是本案适格当事人。合同效力确定之后才能确定后续过户的事情，原告在本案中的请求是没法实现的。关于过户的问题，被告是北京户籍，夫妻二人在北京名下没有房，如果房子最终归被告，就同意过户，如果不归被告，就维持现状，不配合过户。第三人中房集团昌平房地产开发公司述称：同意原告的诉讼请求。房子现在具备过户条件，能够办理房产证。我们和刘尚国的合同是真实的，可以把房子办到刘尚国名下。我们主张按照合同走，给刘尚国办房产证，或者法院出个裁定，如果房子归原告了，我们就把之前的合同作废，直接给原告做一个合同，办原告的房产证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2016年12月27日，朱振忠与刘尚国在广东佛山市签订了落款日期为1994年3月2日的《房屋买卖合同》（以下简称涉案合同），合同载明：本合同双方当事人卖方刘尚国（甲方）、买方朱振忠（乙方），甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下协议条款：一、甲方房屋坐落于北京市昌平区X室，建筑面积80.50平方米，房屋用途为成套住宅。二、双方商定该房屋转让价格为：总金额11万元。三、乙方于1994年3月2日向甲方支付全款11万元。四、甲方于乙方付清全部房款之时，将上述房屋及全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行接收。接收后房屋的占有、使用、收益和处分权利归乙方行使，该房屋所发生的物业管理费、水费、电讯费、网费等相关费用由乙方负责支付。五、本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。六、本合同自甲乙双方签字之日起生效。同日，刘尚国向朱振忠出具其身份证复印件，并注明：复印无效，此复印件只作为东关北里房屋买卖协议使用，刘尚国2016年12月27日补签。1992年4月29日，刘尚国（甲方）与中国房地产开发总公司昌平公司（乙方）签订《售房协议书》，由甲方购买乙方坐落于昌平S号房屋一套，约定甲方全部付清购房款后同乙方按政府有关规定办理产权移交手续。经查，朱振忠与刘尚国所签《房屋买卖合同》中所载的北京市昌平区X室房屋与刘尚国与中国房地产开发总公司昌平公司最初签订的《售房协议书》中所载的S号房屋系同一套房屋，即本案诉争房屋。该房屋未在房产登记部门办理房屋所有权登记手续。朱振忠持有刘尚国与中国房地产开发总公司昌平公司签订的《售房协议书》原件及购房发票原件，并从1994年起至今占有、使用诉争房屋。中房集团昌平房地产开发公司认可其公司名称曾为中国房地产开发总公司昌平公司，与刘尚国的《售房协议书》系其公司名称变更前所签。2001年，本院依法裁定宣告中房集团昌平发地产开发公司破产。现该公司仍在破产清算过程中。另查，王英桥与刘尚国原系夫妻关系，二人于1980年6月10日登记结婚，于2012年1月17日协议离婚。刘尚国与王英桥签订的《离婚协议书》载明：“夫妻共同财产分割：1.夫妻共有的坐落在北京市昌平区A号住宅一套，离婚后归女方王英桥所有，男方自愿放弃该套房屋的所有权，并协助女方办理相关过户手续；2.坐落在北京市昌平区B号商铺离婚后归女方王英桥所有，男方自愿放弃该套房屋的所有权，并协助女方办理相关过户手续；3.双方各自名下的存款归各自所有。无其他共同财产分割。”2017年4月1日，王英桥起诉刘尚国、朱振忠，要求确认刘尚国与朱振忠签订的涉案合同无效。本院经审理认为“关于刘尚国主张涉案合同系可撤销合同一节。刘尚国主张，涉案合同系为朱振忠的外孙办理学区房入学手续而签署的，并没有出售的意思。本院认为，朱振忠与刘尚国于2017年12月27日在刘尚国住所地自愿起草并签署了落款日期为1994年3月2日的《房屋买卖合同》，刘尚国作为完全民事行为能力人，在签署涉案合同时完全知晓并认可合同内容系买卖合同，且关于其重大误解的主张并未提供充分证据予以佐证，故本院对其主张不予采纳。关于王英桥主张涉案合同为无效合同一节。王英桥主张涉案房屋系其与原夫刘尚国的夫妻共同财产，刘尚国签订涉案合同的行为属于无权处分，刘尚国与朱振忠存在恶意串通签订的合同。对此，朱振忠称涉案合同系为办理涉案房屋的房产证对1994年其与刘尚国实际发生的买卖关系补签的书面协议，并提供原始购房合同原件及购房发票佐证。王英桥与刘尚国不予认可，但二人均认可涉案房屋系二人婚后以刘尚国名义购买，从1994年至今一直由朱振忠实际占有使用，且并未向朱振忠主张过权益。庭审中，对于涉案房屋原始的购房合同及发票为什么在朱振忠处、迄今为止为何从未向朱振忠主张过权益、在二人的离婚协议书中为何没有提及涉案房屋且写明‘并无其他共同财产’二人均不能作出符合常理的解释或提供相应的证据予以佐证。故本院结合现有证据及双方当事人的陈述认为，王英桥虽未在涉案合同上签字确认，但是对涉案合同内容知晓并予以认可，其主张刘尚国系与朱振忠恶意串通，对涉案房屋进行无权处分的主张证据不足，本院不予支持。另，王英桥与刘尚国尚未取得涉案房屋的房屋所有权证，是否导致处分该房屋的买卖合同无效。根据法律规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，本院认为刘尚国与朱振忠签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同应当合法有效。”据此，本院于2017年7月31日作出（2017）京0114民初6719号民事判决书，驳回王英桥的诉讼请求。王英桥对一审判决不服，提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理认为“王英桥主张刘尚国与朱振忠签署落款日期为1994年3月2日的《房屋买卖合同》存在恶意串通，王英桥应当对刘尚国与朱振忠存在恶意串通的事实承担证明责任，且需达到排除合理怀疑的证明标准。根据本案查明的事实，朱振忠持有刘尚国与中国房地产开发总公司昌平公司签订的《售房协议书》原件及购房发票原件，并从1994年起至今占有、使用诉争房屋，2016年12月27日，朱振忠与刘尚国在广东佛山市签订了《房屋买卖合同》。现王英桥就朱振忠与刘尚国之间存在恶意串通的事实所提供的证据，不足以达到排除合理怀疑的证明标准，故王英桥应当承担由此导致的不利后果，对其主张的刘尚国与朱振忠存在恶意串通的事实，本院不予认可。王英桥另主张刘尚国出售诉争房屋系无权处分，但无权处分并非法律规定的导致合同无效的事由，王英桥亦未提供证据证明刘尚国与朱振忠签署的《房屋买卖合同》存在其它无效情形，故一审法院判决驳回王英桥要求确认上述《房屋买卖合同》无效的请求是正确的，本院予以维持。王英桥的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。”据此，北京市第一中级人民法院于2017年10月25日作出（2017）京01民终7285号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查，朱振忠曾于2017年3月6日起诉刘尚国，要求依据涉案合同将诉争房屋过户到朱振忠名下，后因王英桥提起上述确认合同无效之诉，朱振忠申请撤回起诉，本院于2017年4月11日裁定准许其撤诉。庭审中，刘尚国主张涉案合同属于可撤销的合同，存在重大误解和显失公平，重大误解系因涉案合同是为朱振忠的外孙办理学区房入学手续而签署的，并没有出售的意思；显失公平系因2016年签订涉案合同时该房屋的房价远远高于合同价格，并提交了2016年至2018年同小区房屋销售记录为证。朱振忠认为上述证据与本案无关，主张生效判决已对合同是否存在重大误解以及合同效力问题作出了认定，且涉案合同是在2016年补签的，房屋交易是在1994年完成的，与2016年的房价没有可比性。本案审理过程中，刘尚国于2018年5月15日提起反诉，要求撤销朱振忠与刘尚国签署日期为1994年3月2日的《房屋买卖合同》，但于2018年5月24日向本院申请撤回反诉，本院予以准许。庭审中，刘尚国表示其知道合同存在重大误解和显失公平的时间是2017年4月11日即朱振忠上一次起诉时。此外，刘尚国主张从未收到过朱振忠交付的购房款，朱振忠在两次诉讼中对于给付时间陈述不一致，朱振忠也没有取款记录和收条；朱振忠则主张1994年已以现金方式将房款支付给王英桥，刘尚国当时也在场，因是亲兄弟，没有打收条，因时间过去较长，记不清取款银行，涉案合同中记载的支付房款的日期是刘尚国自己写的。截止法庭辩论终结时，朱振忠具备北京市存量住宅购买资格，中房集团昌平房地产开发公司认可诉争房屋具备办理产权登记手续的条件。朱振忠在庭审中表示，如果诉讼请求得到支持，同意承担两轮过户产生的税费。上述事实，有《房屋买卖合同》、《售房协议书》、购房发票、身份证复印件、（2000）昌经破字第351号民事裁定书、（2017）京0114民初6719号民事判决书、（2017）京01民终7285号民事判决书、证明、购房资格核验结果网页打印件等证据及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：朱振忠与刘尚国签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且王英桥要求确认该合同无效的请求已经生效判决驳回，因此，该涉案合同应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘尚国辩称涉案合同不能继续履行的理由之一为存在重大误解和显失公平，系可撤销的合同，并称于2017年4月11日知道撤销事由。刘尚国于2018年5月15日提起反诉要求撤销涉案合同后，又于2018年5月24日向本院申请撤回反诉。本院认为，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权的，撤销权消灭；刘尚国虽主张涉案合同存在重大误解和显失公平，但是未在法定期限内行使撤销权，故其上述抗辩主张本院不予支持。鉴于双方在2016年12月27日补签的涉案合同中，明确记载“三、乙方于1994年3月2日向甲方支付全款11万元”，故刘尚国主张从未收到过朱振忠交付的购房款，但未提交充分证据予以证明，本院对其该项主张不予采信。关于刘尚国主张诉争房屋系其与王英桥的夫妻共同财产，未经一方同意，刘尚国无权签署合同，更无权单方过户登记一节，朱振忠主张刘尚国和王英桥现已离婚，且生效判决已确认不涉及王英桥的权利了，因此要求刘尚国协助办理过户手续。对此，本院认为，朱振忠从1994年占有诉争房屋到2017年，刘尚国和王英桥并未向朱振忠主张过权益，且二人在离婚协议中也未提及该房屋，并写明“并无其他共同财产”，因此，朱振忠有理由相信涉案合同系刘尚国和王英桥共同的意思表示。且本院已在（2017）京0114民初6719号民事判决书中确认“本院结合现有证据及双方当事人的陈述认为，王英桥虽未在涉案合同上签字确认，但是对涉案合同内容知晓并予以认可”，北京市第一中级人民法院在（2017）京01民终7285号民事判决书中亦确认“现王英桥就朱振忠与刘尚国之间存在恶意串通的事实所提供的证据，不足以达到排除合理怀疑的证明标准，故王英桥应当承担由此导致的不利后果”。据此，刘尚国以未经王英桥同意签订涉案合同为由，拒绝履行过户义务，依据不足，本院不予采信。此外，王英桥与刘尚国在婚姻关系存续期间尚未取得诉争房屋的所有权，现二人已离婚，因此，朱振忠仅要求刘尚国协助办理过户手续，符合法律规定，本院予以支持。在房屋买卖合同中，出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务。本案中，中房集团昌平房地产开发公司、刘尚国均负有协助将诉争房屋过户到下一手买受人名下的义务。现中房集团昌平房地产开发公司明确表示，该房屋具备办理产权登记手续的条件，因此，朱振忠要求中房集团昌平房地产开发公司、刘尚国协助朱振忠将诉争房屋依次过户到朱振忠名下的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。朱振忠同意负担依次过户产生的税费，本院不持异议。综上，依据《民法总则》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、第三人中房集团昌平房地产开发公司于本判决生效之日起七日内协助被告刘尚国将位于北京市昌平区X号房屋过户至被告刘尚国名下；二、被告刘尚国在北京市昌平区X号房屋过户到其名下当天，协助原告朱振忠将北京市昌平区X号房屋过户至原告朱振忠名下。案件受理费2500元，由被告刘尚国负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
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