北京房产律师、北京知名房产律师 评述关于农村宅基地上修建的房屋，作为非本村居民是不可以购买的，对于这种方式签订的购房合同。法院一般会判决合同无效，但对于这种无效后买受人可以要求出卖人返还支付的购房款，并要求损失补偿。所以本律师建议这类房屋不建议购买，如果购买可能会发生相应的法律风险。
北京市昌平区人民法院民事判决书
原告郑xx诉被告xx、刘xx房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑连友，被告吴铁玉、刘军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑连友向本院提出诉讼请求：1.确认2001年12月刘与吴签订的位于昌平区崔村镇××宅院及房屋的“房产买卖协议书”无效；2.被告吴返还位于北京市昌平区崔村镇××宅院内房屋及院落；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2000年7月8日，郑与刘签订《房产买卖协议书》，将原告所有的位于北京市昌平区崔村镇××宅院以43 000元卖予刘军，前院5间，后院6间。2001年12月，刘将后院共6间以95 000元卖给吴铁玉。2015年8月20日，北京市昌平区人民法院以（2015）昌民初字第07082号民事判决书判决郑与刘之间签订的《房屋买卖协议》无效并在判决书中确认了刘与吴玉之间的买卖行为亦属无效，并以吴铁玉无其他住房不具备腾退条件暂不支持立即返还房屋。2017年5月，原告得知××号院西侧3间北房由他人居住。经向村委会了解并经村委会调查，房屋已由被告赠与其义子刘，西侧3间由刘出租给赵和陈居住。被告吴辩称，我不同意原告诉讼请求。原告作为农村人把房屋卖给刘，本身错误，应由原告自行承担后果。当年我买不起房才买的刘的房子，当时我不知道是农民房，也不知道是原告卖给刘的。这房子是王买给原告，现房本还在王手中。被告刘辩称，我把房子卖给吴了，情况之前开过庭已经说清楚了。经审理查明：2000年7月8日，郑与刘签订《房产买卖协议书》，将其所有的位于昌平区崔村镇南庄村宅院以43 000元卖予刘，前院五间，后院六间。2001年12月刘将后院六间以95 000元卖予吴，2002年底刘将前院五间以90 000元卖给宋。郑连友为北京市昌平区崔村镇南庄村农业户口，吴与刘均为非农业户口。经法庭询问，郑表示其以270 000元的价格从宋庆春手中将前院收回，目前居住在该院内，户口也在该院。吴表示其于2004年7月将户口迁至南庄村，一直居住在后院，为居民户口；购买时后院有北房6间，2001年自己新建了3间西房；自己将后院赠与了义子刘彦君，由刘照顾自己生活，刘彦君将房屋装修并出租，目前除自己外还有刘、陈、赵居住在后院。经法庭释明，刘及吴均坚持认为双方之间的协议有效，吴不提起反诉主张返还购房款及房屋的相关补偿问题。上述事实，有（2015）昌民初字第07082号民事判决书及开庭笔录及各方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，刘与吴签订的《房产买卖协议书》约定的标的物为宅基地和地上建筑，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。刘与吴并非南庄村集体经济组织成员，不享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权，故吴、刘之间签订的《房产买卖协议书》应属无效。关于郑主张返还房屋及院落的诉讼请求，经本院释明，因吴与刘均坚持认为合同有效，且吴铁玉并未对合同无效后返还购房款及房屋的相关补偿问题提起反诉，双方可以另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、被告刘与被告吴于2001年12月签订的《房产买卖协议书》无效。二、驳回原告郑的其他诉讼请求。案件受理费70元，由原告郑负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。