北京市大兴区人民法院 民事判决书 （2017）京0115民初20457号 原告（反诉被告）：景瑞 被告（反诉原告）：徐平 原告（反诉被告）景瑞与被告（反诉原告）徐平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）景瑞的委托诉讼代理人刘至政和邵柳、被告（反诉原告）徐平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。景瑞向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令允许原告作为守约方依法行使合同解除权，依法解除原、被告双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》;2、请求依法判令被告向原告按购房款总额20%支付违约金，共计704 000元；3、请求依法判令被告向原告退还原告已付的37万元房款；4、请求依法判令被告承担买卖房屋中介费5.58万元人民币；5、请求依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年3月17日签订了合同编号为0002542的《北京市存量房屋买卖合同》，被告将位于北京市大兴区黄村镇观音寺南里36号楼2单元602号房屋以人民币352万元售与原告。该合同约定的履行（付款、过户）方式为：合同签订当日原告支付人民币10万元定金，在原告与被告办理房产过户手续的同时原告向被告支付第二期房款人民币130万元（含定金人民币10万元），其余的222万房款则由被告配合原告办理贷款的方式支付。此外，该合同明确约定被告应最迟于2017年7月30日之前将房屋交付给买受人，逾期交房超过30日的，出卖人构成根本违约。至今，原告已支付购房款37万元，但是被告未按约定配合原告办理银行货款、未按约定按时办理房屋过户手续也未向原告交付该房屋并私自对该房屋进行装修，不仅如此，被告甚至于2017年8月1日向原告发律师函要求变更该合同的履行方式，如果原告不同意变更被告就主张自原告收到律师函之日就是被告解除该买卖合同之日，并要求原告向被告支付违约金人民币704 000元。因此，原告认为根据该合同第五条第三款之规定，被告的上述多种违约行为已构成根本违约:一、被告逾期交付房屋超过30日；二、被告于2017年8月1日发给原告的律师函中，被告擅自变更该合同履行方式，要求原告一次性支付剩余房款并声明如果原告不同意的，则被告单方解除该合同；三、在该合同履行过程中被告私自对涉诉房屋进行装修，被告已经以自己的行为表明不履行主要义务。在该合同签订后，原、被告双方本应秉着诚信原则积极履行该合同，但是被告的根本违约的行为已使得原、被告双方丧失了履行该合同的信任基础。故此，作为守约方，原告有权依法行使合同解除权并有权提出要求被告按购房款总额的20%支付违约金（共计704 000元）等诉讼请求。徐平针对本诉辩称：原告所说的违约，第一条他说是我逾期交付房屋超过30日，但是一直是我在配合原告办理手续，是因为原告的原因没有批贷，所以我没有办法交房和过户；第二条他说是8月1日发的函，我多次和原告沟通是因为原告不能批贷，总是找各种理由，所以我才说要不然不卖了，我也和他说过我要另买房子，让他尽快，他说没有问题，但是后来一直没有办下来贷款，我才说的不卖了，每次都是我联系原告，催促原告，所以原告说的不属实；根据合同法第143条的规定，应该由买受人承担责任，我们约定的期限已经过了，也是因为买受人的原因，我装修也是因为我联系原告得不到回复才装修的。我不存在任何违约行为。徐平向本院提出反诉请求：1、请求解除合同并判令被反诉人按购房款总额的20%支付违约金，共计704 000元；2、请求依法判令本案反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人徐平与被反诉人景瑞签订的合同第二条第（四）项第5款明确约定了房款支付方式，但是，从2017年3月17日签订合同起到2017年4月30日，被反诉人一直没有办理上述房产的贷款审批手续。自反诉人2017年4月11日自行办理完抵押注销登记手续后，多次催促被反诉人履行合同义务，被反诉人均以各种借口予以拖延，致使5月10日才网签。之后才找银行进行贷款，直到2017年6月2日才告知反诉人徐平农商行批贷217万元，与被反诉人景瑞预想的少了5万元，故景瑞想换银行。自此，就因为这5万元，徐平4次配合景瑞找了3家银行办理贷款，但均由于景瑞个人原因无法批贷，导致了买卖合同无法履行。以上事实与被反诉人所说情况不符，因此被反诉人无权要求反诉人支付违约金。根据双方合同约定，因被反诉人未按合同约定时间办理贷款审批手续，迟延履行合同义务，且4次3家银行均因被反诉人购房资格原因导致不能办理相关手续，致使不能实现本合同目的。因此被反诉人景瑞的行为已构成根本违约，应承担违约责任，并赔偿反诉人徐平损失。现反诉人为维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，反诉人请求贵院在查明本诉事实、判决驳回被反诉人起诉的同时，判决支持反诉人的请求。景瑞针对徐平的反诉辩称：徐平说的第二条第5款时间应该是出卖人提前还房屋贷款的约定，是让徐平准备材料而不是原告；该合同第4条第2款的规定，我们的房屋除了首付款剩下的是办理银行贷款，是要求徐平配合办理手续的，因为房屋降价，所以原告换银行也是可以的，被告离婚协议中约定的将房款的三分之一给前夫，也是被告实际得到房款的三分之一。被告多次主张要求原告支付违约金，我们认为是被告想解除这份合同；被告说原告购房资格有问题，但原告的购房资格一直没有问题，原告认为317新政以后不利于被告再次购房，所以是被告的原因；原告预想的银行贷款是220万，被告让原告在五日内筹齐全部房款是刁难，是被告本身不想履行合同，对于律师函我们是有回复的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年3月17日，徐平作为出卖人与作为买受人的景瑞，通过北京市兴商房地产经纪中心签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为0002542），该房屋性质为商品房；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币（小写）3420 000元（大写：叁佰肆拾贰万元整），本合同第一条（三）中所列的各种物品经双方协商作价人民币（小写）100000元（大写：拾万元整），以上两部分总计价款人民币（小写）3 520 000元整（大写：叁佰伍拾贰万元整），本条款所约定的房屋和物品作为一个整体不单独出售，由买方一并按照本合同约定的付款方式支付价款（该价款在本合同中统称购房款）。本合同签订之日，买受人向出卖人支付购房定金人民币（大写）壹拾万元整（不高于成交价格的20%）；买受人与出卖人约定于2017年4月30日之前将银行贷款所需证件资料准备齐全，并办理上述房产的贷款审批手续，审批合格后30个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的提前还款手续（提前还款日期以银行约定日期为准，如在约定期限内未能办理还款手续，则日期相应顺延），偿还银行贷款金额由出卖人自行承担（徐平在此签字）。银行出具的还清款证明及相关抵押材料由出卖人交给买受人委托的代办贷款机构进行保管。自办理抵押注销登记手续之日起15个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的过户手续，同时买受人向出卖人支付第二期购房款人民币(小写)1 300 000元（大写：壹佰叁拾万元整）；剩余房款人民币（小写）2 220 000元，（大写：贰佰贰拾贰万元整），通过银行贷款形式一次性支付给出卖人，银行放款后，由批贷银行直接将此笔贷款划至出卖人账户；出卖人应当最迟于2017年7月30日之前将房屋交付给买受人；除不可抗力外，如出现以下情况之一的，则违约方的违约情形已构成根本违约，守约方有权单方解除本合同，且违约方须按照本合同约定的购房款总额的20%向守约方支付违约金且赔偿守约方已交纳的居间服务费用和各种损失费：1、逾期交房超过30日；2、逾期付款超过30日；3、因出卖人原因，导致买受人不能取得不动产权证书的；4、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的；5、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现本合同目的的；6、买受人不具备在京购房资格，导致不能实现本合同目的的。上述合同签订后，景瑞共支付徐平购房款37万元。2017年8月1日，徐平通过律师向景瑞发出律师函，认为景瑞构成违约，并告知景瑞如下事项：1、接到本律师函5日内向徐平女士支付剩余全部房款共计人民币315万元，徐平女士将继续配合你方办理过户手续；2、若接到本律师函5日内你方未能支付上述款项，则从接到律师函之日起解除双方签订的合同编号为0002542《北京市存量房屋买卖合同》，并于接到本律师函5日内向我方委托人支付违约金人民币704 000元。景瑞于2017年8月3日收到此律师函，并进行了回函，认为自身没有违约行为。庭审中，徐平一方认为景瑞因自身原因严重超期未能办理银行贷款等构成违约，徐平向本院提交的证据为：证据一、多次与景瑞及中介人员陈天骄（景瑞之妹夫）和林帅的通话录音及微信聊天记录，用于证明多次催促景瑞办理银行贷款并实际更换了多家银行，最终因景瑞资质等原因均未办理成功，同时证明景瑞通过假结婚办理购房假资质；证据二、北京农商银行收回贷款凭证，用于证明徐平自行办理了涉案房屋原有贷款的提前还贷手续；证据三、徐平作为买受人与作为出卖人的李志华签订的解约协议，证明徐平系为了换房，已另行购买了另一处房屋，因景瑞的行为导致徐平亦产生违约；证据四、离婚协议书，证明因景瑞的行为给徐平造成的损失。景瑞对上述证据的质证意见为：对证据一真实性和证明目的均不认可，被告属于断章取义；对证据二真实性认可，但我方认为和本案没有关联性；对证据三真实性无法核实，与本案没有关联性；对证据四真实性认可，证明目的不认可。景瑞一方认为系徐平存在违约行为，就此点其向本院提交的证据为景瑞与徐平的微信聊天记录，证明徐平多次提出解除合同。徐平对上述聊天记录的真实性认可，但认为景瑞只是截取了其中的一部分。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，及当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，景瑞与徐平签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行相关义务。本案所涉问题主要集中在涉案合同中第二条第（四）项第5条“房屋有抵押，买受人商业贷款”部分，根据本条约定，房屋买受人景瑞在支付定金之后的义务为于2017年4月30日之前办理购买房产的贷款审批手续，在贷款审批合格之后30个工作日内景瑞与徐平办理该房产原有贷款的提前还款手续，而后在办理原有贷款抵押注销登记手续之日起15个工作日内景瑞与徐平办理该房产的过户手续，与此同时景瑞支付徐平第二期购房款130万元……。从上述约定中可得知，景瑞成功办理购买房产的贷款审批手续义务在前，即使徐平此后自行办理了原有贷款的提前还款手续，也改变不了景瑞需要“成功办理贷款审批手续”的先行义务。在明确上述履约顺序之后，结合徐平与景瑞及中介人员多次的通话录音以及微信聊天记录，徐平多次配合景瑞办理银行贷款手续，且在2017年4月30日之后仍多次催促景瑞办理贷款，但直到2017年8月1日，景瑞仍未履行该先行义务，其行为已经构成了根本违约，徐平在此情况下享有该买卖合同的合同解除权，故本院对徐平解除涉案合同的请求，依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。徐平要求按照合同约定由景瑞按购房款总额的20%支付违约金，在本院的释明下，景瑞认为对方主张的违约金过高，在此情况下，徐平并未就其实际损失提交充分的证据，本院将上述违约金数额酌情调整为20万元，因景瑞已实际支付了37万元，对于扣减后景瑞多支付的17万元，徐平应当予以返还。至于景瑞认为徐平存在三点根本违约行为而要求解除合同的请求，此三点行为均系景瑞未依约履行先行合同义务而产生，并非徐平的违约行为，景瑞的该项请求与双方约定和事实不符，本院不予支持。景瑞另请求徐平支付违约金等请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）景瑞与被告（反诉原告）徐平于二〇一七年三月十七日签订的合同编号为0002542的《北京市存量房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）徐平于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）景瑞已支付款项中的170 000元；三、驳回原告（反诉被告）景瑞的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）徐平的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的时间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14 968元，由原告（反诉被告）景瑞负担12 723元（已交纳），由被告（反诉原告）徐平负担2245元（已由景瑞预交，徐平于本判决生效之日起十日内将此款项支付给景瑞）；反诉案件受理费10 840元，由原告（反诉被告）景瑞负担3035元（已由徐平预交，景瑞于本判决生效之日起十日内将此款项支付给徐平），由被告（反诉原告）徐平负担7805元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。