北京房产律师【基本案情】
陈某在一审法院诉称：2003年7月4日，经北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊公司）提供经纪服务，杨某之母张某代理杨某与陈某签订了房屋交易居间合同，约定将杨某名下涉诉房屋出售给陈某。2003年7月14日，双方签署了正式的房屋买卖协议书，并办理了涉案房屋的过户登记。2003年7月30日，陈某取得涉诉房屋的房产证并居住至今。后北京市住房和城乡建设委员会以杨某办理过户登记时未到场为由，撤销了陈某已取得的房产证。陈某认为张某有权代理入狱服刑期间的杨某与其达成了房屋买卖的协议，杨某应当为陈某办理房屋过户登记手续。故向法院提起诉讼，请求判令杨某履行房屋买卖协议书，为陈某办理涉诉房屋的过户登记手续。
杨某在一审法院辩称：不同意陈某的诉讼请求，请求法院驳回陈某的起诉。
一、关于张某是否亲自到现场参与房屋过户登记过程
根据此前诉讼过程中陈某、杨某、张某以及鑫尊公司及其业务人员的陈述，陈某关于过户当天的陈述前后一致，均确认张某7月14日到场，且该陈述内容与鑫尊公司、马文丽证言乃至张某在另案中的陈述相互印证，而杨某的陈述前后不一。在之前生效的行政判决书中，亦明确认定"同年7月14日，张某与陈某到原北京市海淀区国土资源和房屋管理局办事大厅，申请将涉案房屋的所有权人变更为陈某"。而杨某一审中提供的郭某的证人证言，除真实性存疑外，亦无法排除张某当天前往过户大厅的可能。故可以认定张某于7月14日携带杨某身份证原件、诉争房屋产权证原件亲自到场参与房屋过户登记过程。
基于整个房屋交易过程中，张某先向中介机构提供的出售信息，又在交易过程中积供了身份证原件、房产证原件等相关手续，亲自参与房屋过户登记的过程主动配合完成交易，后张某实际收取了全部购房款。再考虑到张某与杨某的母女关系，买房人陈某对于张某具有代理权的信任是符合常理的。
二房屋过户当天是否存在一自称为杨某的人参与房屋交易以及该行为的法律后果。
陈某、鑫尊公司及其业务人员的陈述能够互相印证的是，过户当天，一个自称为杨某的中年女人与张某一起全程参与了房屋的过户过程，而过户时的签名，都是该中年女人完成。根据常理，房屋所有权人的亲属，仅凭房屋所有权证原件、房主身份证原件，是无法在所有权人不在场的情况下完成房屋权属变更的。因此法院对上述事实予以确认。这个与张某同时出现的自称为杨某的中年女人的仿冒行为，足以使得陈某相信f7月4日签订房屋交易居间合同时，张某是获得了杨某本人的授权，陈某有充足的理由相信张某有代理权。
而杨某上诉称陈某对卖房人的身份资格未尽审慎的审査义务，但在整个交易过程中，有专业房屋买卖中介机构和人员全程参与，审核相关交易文件，过户时有政府房屋交易管理部门对过户登记手续和人员进行审核和查验，中介机构和政府房屋交易管理部门这些具有专门知识和专业经验的从业人员均未能审核出自称为杨某的中年女人的仿冒行为，那么就不能认为陈某作为普通的买房人有更强的判断能力和更高的注意义务。
三、房屋交易价格是否明显低于市场价格。
关于房屋交易价格，双方在一审中均针对当时房屋价格举证。但首先陈某通过公开途径获知涉诉房屋出售信息、出售价格，其次，张某在整个交易过程中对于实际交易价格也系明知，且在整个交易过程中未提出异议。根据当时商品房市场的基本状况，法院认为杨某缺乏充足的证据证明房屋的交易价格明显低于市场价格。且交易价格的高低，与张某的行为是否构成表见代理行为之间，并无直接关联。
综合上述事实和理由，纵观案件诉争的涉诉房屋交易全过程，可以确认：陈某系通过市场的方式了解到涉诉房屋出售信息，并通过中介机构与卖方达成买卖合同。在合同签订后，办理了房屋过户登记手续，并交纳了全部购房款，入住并使用涉诉房屋。在整个交易过程中，相关证件齐备，有杨某之母张某的全程参与和配合，有自称为杨某的人协助过户，有专业房屋买卖中介机构和人员参与，有政府房屋交易管理部门对过户登记手续和人员进行审核和査验，足以使陈某相信2003年7月4日杨某之母张某代理杨某与陈某及鑫尊公司签订房屋交易居间合同的行为，是有权代理的行为，故符合《合同法》第四十九条规定之表见代理的要件。在整个交易过程中陈某已经履行了必要的注意义务，亦无证据证明陈某与张某或者与鑫尊公司存在恶意串通的情形，陈某基于对代理权表征的信任所为法律行为，是善意的。故法院认为张某之代理行为有效，2003年7月4日张某代杨某与陈某及鑫尊公司签订的房屋交易居间合同对杨某本人有合同约束力，杨某承担相应合同义务，协助陈某办理涉诉房屋所有权过户登记手续。
关于杨某认为因无权代理产生的自身财产的损失问题，可向无权代理人张某另行主张。
综上所述，—审判决认定事实清楚，适用法律正确，杨某的上诉请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
【裁判解析】
本案容易混淆的问题是善意取得中的无权处分与无权代理行为，这也是本案要重点审查和区分的问题。
本案前诉陈某以善意取得为由要求确认对诉争房屋有所有权。一审法院支持了其诉讼请求，北京一中院二审认为不构成善意取得驳回了原告的诉讼请求。《物权法》第106条规定善意取得的四个要件，一是不动产登记权利人的无权处分行为，二是受让人是善意的，三是以合理的价格转让，四是转让的不动产已经登记。本案中处分房屋的行为属于无权处分，转让价格也基本符合当时的市场价格。但无权处分人非不动产登记权利人，善意不符合物权法中善意取得中的"善意"。物权法第106条将动产和不动产的善意归为一条,实际二者是有区别的。不动产的善意取得制度是为了保护信赖物权登记的交易第三人，即善意取得的价值目标是为了保护登记的公信力，从而保护交易安全。本案中，陈某签订合同时，明知对方是杨某的母亲而不是房产登记的本人，因此她此时信赖的是杨某母亲得到了杨某的授权，而不是房产登记，是"善意"但不是善意取得中的善意。
本案适用的法律关系是无权代理中的表见代理。无权代理和无权处分均为广义的无权处分范畴，但具体的行为上有明显差别。无权代理的代理人是以被代理人名义进行交易，而无权处分的处分人是以自己名义处分标的物。在此基础上，受让人行为基础亦有区别，无权代理时，受让人从事交易是基于信赖代理权的存在而相信代理人有代理权，无权处分中，受1±人从事交易是基于相信处分人有处分权。二者均属广义的无权处分行为，但并非全部适用不动产善意取得制度。善意取得制度旨在弥补让与人的处分权的欠缺，其保护范围仅限于对处分权的信赖，即对占有公信力和登记公信力的信赖，而对民事行为能力或者代理权的信赖不构成善意取得•因此无权代理不是善意取得中的无权处分行为。
张某系杨某的母亲，持有杨某身份证及房屋所有权证的原件，交付了房屋并收取了价款，同时协助陈某办理了房屋过户登记手续，陈某有理由相信张某有权代理杨某签订房屋买卖协议书，故张某的代理行为有效，杨某应当受该房屋买卖协议书的约束。杨某如认为张某的无权代理行为侵害了其利益，有权另行主张。据此，陈某要求杨某办理房屋过户登记手续的主张得到支持。本案经两次发回重审，陈某作为善意第三人，权益最终得到了保障。
【裁判理由】
关于本案是否存在"一事不再理"的问题。因此前的诉讼，陈某是以《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定之善意取得作为请求权基础，本次诉讼中陈某以《中华人民共和国合同法》第四十九条规定之表见代理作为诉讼，两次诉讼有不同的请求权基础，且在2011年北京市第一中级人民法院作出的终审判决书终审民事判决书中已经明确写明："本案判决不影响陈某以张某构成表见代理为由另行向杨某主张要求履行合同"。杨某所称关于重复诉讼的抗辩，不予支持。
本案双方当事人就涉诉房屋买卖合同发生法律纠纷，自2009年至今，前后历经多次诉讼，因双方针对房屋交易过程的事实认定上，存在巨大的分歧，故法院根据当事人在历次诉讼询问笔录及开庭笔录中的陈述及生效判决书中的事实认定，以还原本案之事实原貌。虽不能希冀法律真实在每个案件中等同于客观真实，但是根据禁反言、生效判决既判力等民事诉讼法基本原则推论得出案件事实，是合情而合法的。
本案之诉争焦点，在于2003年7月4日杨某之母张某代理杨某与陈某及鑫尊公司签订房屋交易居间合同的行为，是否构成表见代理，能否适用《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，杨某作为涉诉房屋的实际所有权人，其是否应受到张某代为签署的房屋买卖合同的约束。
《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中2003年7月4日杨某之母张某代理杨某与陈某及鑫尊公司签订房屋交易居间合同的行为，根据现有证据，无论是否存在委托书，均不能证明张某已经获得了杨某关于诉争房屋交易的授权，张某签订合同的行为属于无权代理行为。但是是否存在陈某因某些原因有理由相信行为人张某有代理权，并因为信赖存在代理权的表征而签订买卖合同的情况？故法院认为可以通过以下案件基本事实的认定得出结论：
【审理结果】
一审法院判决：杨某于判决生效后，协助将涉诉房屋过户至下，因过户发生的相关费用由陈某负担。杨某不服一审判决，向北京一中院提起上诉。北京—中院经审理后判决：驳回上诉，维持原判。