关于二手房买卖中继续履行及违约金问题裁判规则整理
随着楼市调控政策的不断出台，房地产市场也变化莫测，卖方违约不履行合同或者违约加价现象屡屡发生。各地法院对于这类案件中涉及的继续履行和违约金问题处理尺度不一，守约方如何向违约方主张权利，合法权益能够获得何种程度的保护，成为备受关注的问题。
依据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。购房者可以选择要求出卖人继续履行合同或者要求其承担其他违约责任。但是具体如何选择，是否只要要求了继续履行合同就能得到法院支持呢？目前各法院又是如何掌握的呢？
从裁判文书网的有关案例看出（不排除有类似判决被遗漏），各法院在审理二手房买卖纠纷案件中重点都应该是在于：合同继续履行是否存在现实困难。结合分析这些司法判例以及最高院关于房屋买卖合同的相关意见，二手房买卖纠纷中“卖方违约，买方要求继续履行合同”的可能性基本应该从不同阶段去判断，而贯穿始终的必然还是合同继续履行是否存在现实困难。
相关法律风险提示：
1、双方就房屋交易意思表示达成一致，卖方收取定金后，无法定或约定理由拒绝继续履行，不仅有可能需要承担违约责任，同时仍需继续履行。
2、在整个交易过程中一定避免出现双方违约情况，其次守约方尽量提交证据证明可得利益损失（比如涉案房屋市场价值、转售第三方价值或购入第三方房屋与原房屋买卖合同差价），这样则有助于法院认定守约方的损失，避免被法院酌定的违约金过低。(法条依据：依据买卖合同司法解释第二十九条、合同法司法解释第二十九条和合同法第一百一十三条"当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失"和《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条"人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据")
3、在买受人以按揭贷款方式购买二手房情形，办理贷款手续需要交易双方配合，实践中因为银行、担保公司办理贷款手续审批需要一定周期，如该期间一方懈怠，则容易产生不信任，遇到房价波动就会互相指责违约。因此，签约前应详细了解付款方式、双方提供手续是否完备、办理贷款到账流程时间、容易出问题的环节提前用违约条款约定防范。
4、签订合同时如约定较高的定金似乎比违约金更靠谱。当然主张双倍返还定金的时候，还可以考虑实际损失问题，以期原告方利益最大化。
5、因房产价格上涨所引起的卖方违约问题，通常卖方有违约高价转售第三方的计划。因此建议及时查封涉案房屋，使卖方转售目的落空，有利于双方协商解决争议，也有利于后续执行到位。