简析农村宅基地使用权和房屋所有权的归属
近年来，城市带动农村发展的趋势日益明显，很多人倾向于城里上班乡下住宿，因此，很多宅基地成了香饽饽。但在购置农村房产时，如果没认清土地性质，也没在合同中约定关键条款，又涉及到房屋所有权确认，拆迁利益归属扽等，发生的争议不在少数。对此，房产律师提示以下几点：
第一，认清宅基地的性质。依照《土地管理法》和《物权法》的相关规定，农村宅基地属于村集体所有，村集体组织内部成员享有宅基地使用权，宅基地也只能在村集体组织内部流转。房屋和宅基地不能分离，因此宅基地上房屋的买卖也只能在村集体内部流转，否则该房屋买卖合同可能因违法法律、行政法规的规定而无效。
第二，确认农村宅基地上房屋的交易合同的法律效力。虽然该类房屋交易受到一定的限制，但并非所有的农村房屋的买卖合同都是无效的，如因拆迁等原因国家对土地进行征收，将农村集体土地变为国有土地，国有土地上房屋的流转不受该限制。或者是合同签订后，买方户口迁至本村，符合法律规定的在本集体成员内部流转，合同有效。另外还有一种情况是，房屋连环买卖，最后一手买卖合同的买方是本集体经济组织成员的，符合法律规定在本集体组织内部流转，该房屋买卖合同有效，且前面几手的房屋买卖合同均有效。
第三，宅基地地上房屋买卖合同是否有效是否与村委会是否同意有关。买卖双方签订的合同，是双方的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，村委会是否同意都不影响合同真实有效。同样的，违反了法律、行政法规的强制性规定，即使村委会同意，买卖合同仍然无效。